Il "completo residenziale" (ovvero qualsiasi complesso che comprenda più di 150 unità abitative) è un prodotto che si trova attualmente ad affrontare diverse sfide contrastanti. La situazione è resa ancora più complessa dal fatto che i costruttori non solo offrono ciò che spesso rappresenta l'acquisto più importante nella vita delle persone, che costituisce una parte fondamentale della loro identità personale, ma cercano anche di realizzare progetti su larga scala sottoposti a enormi pressioni sui costi.
Oggi, i costruttori privati sono inevitabilmente spinti a generare profitti, pur realizzando abitazioni conformi alle normative vigenti. Per garantire profitti e alloggi su larga scala, i costruttori privati realizzano abitazioni altamente standardizzabili ed efficienti in termini di spazio, che possono essere costruite in modo redditizio a prezzi di mercato.
Se guardiamo al panorama globale, notiamo inoltre che il settore residenziale è uno dei più regolamentati, in particolare per quanto riguarda gli standard e i requisiti relativi agli spazi. Sebbene tali normative e requisiti varino notevolmente a seconda del Paese, della regione, della città e persino del quartiere, è chiaro che le abitazioni debbano soddisfare livelli minimi di qualità per garantire la sicurezza, la salute e il benessere dei residenti di una città. La combinazione di rigide normative locali in materia di edilizia abitativa e l'affidamento ai costruttori privati per la realizzazione degli alloggi fa sì che l'edilizia residenziale di massa sia uno dei settori più omogenei del mercato immobiliare. Ciò limita la scelta per la maggior parte delle persone, poiché il mercato finisce per stabilire il modo più efficiente per realizzare alloggi conformi alle norme e poi lo ripete.
Allo stesso modo, il rischio di non riuscire ad attirare residenti porta la maggior parte dei costruttori a puntare solitamente sull'efficienza di un prodotto altamente standardizzato che non risulti sgradevole a nessuno, piuttosto che orientarsi ai gusti e ai desideri di un pubblico specifico.
Riteniamo che esista un approccio alternativo all'edilizia residenziale di massa, in grado di offrire ai costruttori economie di scala e di garantire ai proprietari una certa flessibilità e possibilità di scelta prima dell'acquisto. Il nostro approccio alla progettazione residenziale, denominato "Choreography of Selling", si è concentrato sulla comprensione del mercato di riferimento di ciascun progetto, creando soluzioni progettuali specifiche che rispecchiano gli stili di vita, le ambizioni e le aspirazioni di quel mercato. Pur avendo dato buoni risultati, questo approccio ha richiesto la realizzazione di progetti su misura per ogni singolo caso, con scarsa ripetibilità tra loro.
Ma come si fa a offrire una casa che dia l’impressione di essere stata progettata appositamente per chi ci vive, senza dover progettare e costruire ogni singolo elemento su misura? L’abitazione, in quanto “prodotto”, condivide questi aspetti con l’auto: un altro acquisto importante, che riflette l’identità personale, pur essendo realizzato su larga scala ogni anno. L'industria automobilistica ha affrontato questo problema progettando piattaforme di telaio che supportano un'intera gamma di modelli, ognuno dei quali dispone poi di una serie di opzioni che possono essere personalizzate dal cliente.
Parla con Simon Saint dei modelli personalizzati
Con il settore edile alle prese con sfide legate alla manodopera e alle risorse umane (come evidenziato dalla "Farmer Review" del 2016) e con la crescente pressione su città, mercati e promotori immobiliari affinché colmino le carenze nell'offerta abitativa, stiamo assistendo a un serio impegno da parte di molti dei nostri clienti del settore residenziale nel razionalizzare il processo di sviluppo edilizio su larga scala. La creazione di modelli progettuali in grado di risolvere gli aspetti banali e ripetitivi del processo di sviluppo consente a promotori, progettisti e costruttori di concentrarsi sugli elementi unici e distintivi di ciascun progetto. L'intento è quello di ridurre il tempo speso a reinventare la ruota e dedicarne di più all'aggiunta di valore a un progetto, che si tratti di valore finanziario, esperienziale, comunitario, di qualità del design o di altro tipo.
Suggeriamo di approfondire questo concetto, seguendo alla lettera il consiglio di Mark Farmer. Prendendo spunto dai settori che sono riusciti a modernizzarsi con successo, l'analogia con l'industria automobilistica citata sopra potrebbe essere applicata all'edilizia residenziale di massa.
I gruppi automobilistici dedicano ingenti sforzi e risorse allo sviluppo delle piattaforme di base per i telai, che costituiscono il fondamento delle loro gamme di modelli. Le case automobilistiche possono quindi disporre di più piattaforme (o varianti di queste) per adattarsi ai modelli o ai segmenti che non si prestano a una soluzione basata su un'unica piattaforma.
I costruttori di alloggi popolari possono adottare un approccio simile, sviluppando una piattaforma che funga da base per la loro gamma di progetti. Tale piattaforma potrebbe basarsi su una metodologia di costruzione (tradizionale, a componenti modulari o interamente volumetrica) o su una soluzione strutturale (acciaio, calcestruzzo, compositi, CLT ecc.) o su una combinazione delle due. Questi elementi possono quindi essere progettati per la massima efficienza, identificando campate, dimensioni, griglie e così via che si adattano alla piattaforma, con parametri applicabili ai progetti in modo coerente.
La definizione dei parametri della piattaforma di base per i complessi residenziali su larga scala consente a promotori, progettisti e costruttori di comprendere e prendere queste decisioni fondamentali prima che la progettazione proceda. Tuttavia, tale piattaforma deve essere sviluppata tenendo presente il risultato finale: essa deve infatti consentire la realizzazione e la consegna di alloggi di alta qualità che soddisfino tutti i vari requisiti richiesti.
Un approccio di questo tipo, se applicato al settore edilizio, potrebbe avere molteplici implicazioni, non da ultimo in termini di sostenibilità. Oltre a soddisfare la domanda di alloggi a prezzi accessibili in molti centri urbani, consentirebbe anche di realizzare complessi residenziali che, in definitiva, durino più a lungo e siano più facili da adattare internamente, invece di doverli demolire e ricostruire ogni volta. Le persone avrebbero così l'opportunità di vivere in un luogo e di costruire una comunità destinata a durare nel tempo.
Occorre inoltre tenere conto del fattore economico e di un probabile aumento dei costi dovuto alle complicazioni legate alla nuova costruzione, ma si tratta di un aspetto che sarà compensato dalla differenziazione e dalla rapidità di vendita. Successivamente, una volta raggiunta una certa dimensione, il costo sarà compensato dai volumi.
L'edilizia residenziale di massa tende ad assumere la forma di una gamma di tipologie di appartamenti, dai monolocali alle abitazioni con una, due o tre camere da letto. Queste possono essere considerate analoghe ai segmenti automobilistici, dai monolocali o dalle city car fino ai modelli a tre camere da letto o ai SUV. Questi segmenti si suddividono poi ulteriormente in vari modelli, che offrono ulteriori varianti per soddisfare gusti più specifici e altri fattori.
Proprio come le persone hanno bisogno di auto di diverse dimensioni, così hanno bisogno di abitazioni di diverse dimensioni a seconda delle proprie esigenze. Queste tipologie sono ormai ben consolidate sul mercato e la loro standardizzazione costituisce la base dei modelli progettuali di molti costruttori. Tali tipologie tendono a definire l’ubicazione dei servizi fondamentali in modo coordinato con la piattaforma, a garanzia di efficienza.
Sunday Apartments, Melbourne, a cura di Woods Bagot. Gli interni dell'appartamento sono stati realizzati interamente su misura, consentendo al cliente di scegliere gli elementi desiderati e riducendo al minimo l'impatto dei lavori.
Il limite che riscontriamo nell'attuale mercato immobiliare è l'omogeneità delle abitazioni una volta superata la fase di definizione della tipologia: a parte alcune varianti come il "bilocale a forma di manubrio", esistono relativamente poche soluzioni per l'edilizia residenziale moderna di massa, dettate dalla necessità di realizzare uno spazio nel modo più efficiente possibile nel rispetto delle normative vigenti. Riteniamo che il processo sopra descritto offrirebbe agli utenti finali un maggior numero di opzioni, semplificando al contempo il processo di personalizzazione per i costruttori privati.
Una volta definiti tutti gli elementi "fissi" – quali la struttura, i plinti di servizio e i collegamenti, le barriere antincendio e le pareti divisorie – la disposizione degli appartamenti può essere più flessibile, in modo da adattarsi meglio allo stile di vita di ciascun acquirente. Una volta definiti questi elementi fissi, tutto il resto – ovvero le pareti divisorie in cartongesso e gli infissi – dovrebbe poter essere più facilmente adattato allo stile di vita di ciascun residente.
Woods Bagot esplora questo approccio da anni. Il nostro progetto a Melbourne, in Australia, i Sunday Apartments (sopra), ha portato questo approccio all'estremo, realizzando solo pareti divisorie tra gli appartamenti, mentre il resto dell'arredamento faceva parte di un unico grande elemento di falegnameria. Questo elemento di falegnameria comprendeva la cucina, il bagno, gli armadi e i ripostigli, oltre a dividere lo spazio all'interno dell'appartamento in stanze. Essendo un elemento di falegnameria, l'arredamento poteva quindi adattarsi alle modifiche richieste dal cliente senza influire sui lavori di costruzione.
Supponiamo che tu sia un appassionato di cucina e che ti piaccia intrattenere e ospitare i tuoi amici: in questo caso dovresti dare la priorità alla cucina e alla zona pranzo, rinunciando in parte alla zona giorno o alla camera da letto. Oppure potresti essere un professionista ambizioso che lavora a tutte le ore, mangia a cene di lavoro ed è a casa solo per dormire e lavarsi. Riduci la cucina e goditi una lussuosa suite padronale con camera da letto e bagno che si adatta al tuo stile di vita. Queste personalità e le disposizioni che le attraggono possono essere stabilite come opzioni all'interno di un approccio a piattaforma, pre-progettate e pronte per integrarsi perfettamente nella piattaforma insieme ai modelli standard.
Naturalmente, questa visione dell'edilizia residenziale di massa su misura presenta alcune realtà e sfide; le opzioni aggiuntive comportano un aumento dei costi e una maggiore complessità nella costruzione. Offrire opzioni funziona in fase di prevendita, ma come gestirle in un progetto BTR? Ogni progetto è diverso, ma limitare l'offerta delle opzioni alla fase di prevendita e includerne poi solo una parte nella costruzione potrebbe risolvere entrambi i problemi. Nel settore BTR, una ricerca di mercato potrebbe fornire indicazioni sull'interesse del mercato nei confronti delle diverse opzioni che è possibile proporre.
Se applicato correttamente, questo approccio può offrire il meglio di entrambi i mondi: amplia il mercato a cui rivolgersi, proponendo soluzioni che vanno oltre le abitazioni standard presenti sul mercato, e allo stesso tempo garantisce una casa più personalizzata con cui i residenti possano identificarsi. I residenti avranno la sensazione di aver influito in misura molto maggiore sulla disposizione della propria abitazione, adattata alle loro esigenze specifiche, il tutto a un prezzo più accessibile.
Ci chiediamo spesso quale possa essere il nuovo fattore determinante per definire l'alta qualità degli alloggi, in un contesto in cui la società si evolve e si adatta a nuovi modi di vivere e lavorare. Se prima poteva trattarsi dell'accesso a uno spazio esterno, come un balcone, o della presenza di una palestra nel proprio complesso residenziale, forse ora può essere semplicemente la possibilità, semplice ma efficace, di personalizzare il proprio spazio.
New York, Stati Uniti
Melbourne, Australia
Dubai, Emirati Arabi Uniti
Perth, Australia
New Jersey, Stati Uniti