„Massenwohnungsbau“ (jedes Bauprojekt mit mehr als 150 Wohneinheiten) ist ein Bereich, der derzeit mit einer Reihe widersprüchlicher Herausforderungen konfrontiert ist. Dies wird noch dadurch erschwert, dass Bauträger nicht nur das bieten, was für viele Menschen oft die größte Anschaffung ihres Lebens darstellt und einen wesentlichen Teil ihrer Selbstidentität ausmacht, sondern auch versuchen, unter enormem Kostendruck in großem Maßstab zu liefern.
Heutzutage sind private Bauträger zwangsläufig darauf bedacht, Gewinne zu erzielen und gleichzeitig Wohnungen zu liefern, die den geltenden Vorschriften entsprechen. Um in großem Maßstab sowohl Gewinne als auch Wohnraum zu schaffen, entwickeln private Bauträger hochgradig standardisierbare und flächeneffiziente Wohnungen, die zu Marktpreisen rentabel gebaut werden können.
Betrachtet man die Situation weltweit, so stellt man fest, dass der Wohnungsbau einer der am stärksten regulierten Sektoren ist, insbesondere was Raumstandards und Anforderungen betrifft. Auch wenn diese Vorschriften und Anforderungen je nach Land, Region, Stadt und sogar Stadtteil stark variieren, gilt doch als selbstverständlich, dass Wohnungen Mindestqualitätsstandards erfüllen müssen, um die Sicherheit und Gesundheit der Stadtbewohner zu gewährleisten. Die Kombination aus strengen lokalen Vorschriften für den Wohnungsbau und der Abhängigkeit von privaten Bauträgern führt dazu, dass der Massenwohnungsbau einer der homogensten Sektoren im Immobilienbereich ist. Dies lässt den meisten Menschen nur eine begrenzte Auswahl, da der Markt letztendlich die effizienteste Methode zur Bereitstellung vorschriftsmäßiger Wohnungen etabliert und diese dann wiederholt.
Ebenso veranlasst die Gefahr, keine Bewohner anzuziehen, die meisten Bauträger dazu, in der Regel auf die Effizienz eines in hohem Maße standardisierbaren Produkts zu setzen, das niemanden vor den Kopf stößt, anstatt gezielt auf den Geschmack und die Wünsche einer bestimmten Zielgruppe einzugehen.
Wir sind der Überzeugung, dass es einen anderen Ansatz für den Massenwohnungsbau geben kann, der Bauträgern Skaleneffekte bietet und Hauskäufern bereits vor dem Kauf Flexibilität und Auswahlmöglichkeiten gewährt. Unser Ansatz der „Choreografie des Verkaufs“ im Wohnungsbau konzentrierte sich darauf, den Zielmarkt jedes einzelnen Projekts zu verstehen und spezifische Entwürfe zu entwickeln, die den Lebensstil, die Ambitionen und die Wünsche dieses Marktes widerspiegeln. Dieser Ansatz war zwar erfolgreich, erforderte jedoch für jedes Projekt maßgeschneiderte Entwürfe, die sich kaum wiederholten.
Wie lässt sich also ein Zuhause anbieten, das den Eindruck vermittelt, speziell für seinen Bewohner entworfen worden zu sein, ohne jedes Detail individuell zu gestalten und zu bauen? Das „Produkt“ Wohnen hat diese Eigenschaften mit dem Auto gemeinsam – einer weiteren bedeutenden Anschaffung, die das Selbstverständnis der Menschen widerspiegelt und gleichzeitig jedes Jahr in großem Maßstab hergestellt wird. Die Automobilindustrie hat dieses Problem gelöst, indem sie Fahrgestellplattformen entwickelt hat, die eine ganze Modellpalette unterstützen, wobei jedes Modell über eine Reihe von Optionen verfügt, die vom Kunden individuell angepasst werden können.
Sprechen Sie mit Simon Saint über maßgeschneiderte Modelle
Angesichts der Herausforderungen in der Baubranche hinsichtlich Arbeitskräften und Fachpersonal (wie im „Farmer Review“ von 2016 dargelegt) sowie des wachsenden Drucks auf Städte, Märkte und Bauträger, die Versorgungslücke im Wohnungsbau zu schließen, beobachten wir, dass viele unserer Kunden aus dem Wohnungsbau die Rationalisierung des Prozesses der Massenwohnungsbauentwicklung ernst nehmen. Die Schaffung von Entwurfsrahmen, die die alltäglichen und sich wiederholenden Elemente des Entwicklungsprozesses lösen, ermöglicht es Bauträgern, Planern und Bauunternehmern, sich auf die einzigartigen und differenzierenden Elemente jedes einzelnen Projekts zu konzentrieren. Ziel ist es, den Zeitaufwand für die wiederholte Erfindung des Rades zu reduzieren und mehr Zeit für die Schaffung von Mehrwert für ein Projekt zu gewinnen, sei es in finanzieller Hinsicht, in Bezug auf das Erlebnis, die Gemeinschaft, die Designqualität oder andere Arten von Wert.
Wir schlagen vor, dieses Konzept weiterzuentwickeln und uns den Rat von Mark Farmer zu Herzen zu nehmen. Wenn man von Branchen lernt, die sich erfolgreich modernisiert haben, ließe sich die oben genannte Analogie zur Automobilindustrie auf den Massenwohnungsbau übertragen.
Automobilkonzerne wenden enorme Anstrengungen und Ressourcen auf, um ihre grundlegenden Fahrwerksplattformen zu entwickeln, auf denen ihre Modellpaletten basieren. Automobilhersteller verfügen dann unter Umständen über mehrere Plattformen (oder Varianten dieser Plattformen), um den Modellen oder Segmenten gerecht zu werden, für die eine einheitliche Plattformlösung nicht geeignet ist.
Bauträger für den Massenwohnungsbau können einen ähnlichen Ansatz verfolgen und eine Plattform entwickeln, die ihr Projektportfolio untermauert. Diese Plattform könnte auf einer Bauweise (traditionelle Bauweise, modularer Bauteilbau oder vollständig volumetrisch) oder einer Konstruktionslösung (Stahl, Beton, Verbundwerkstoffe, CLT usw.) oder einer Kombination aus beidem basieren. Diese können dann auf maximale Effizienz ausgelegt werden, wobei wichtige Spannweiten, Abmessungen, Raster und so weiter ermittelt werden, die zur Plattform passen, mit Parametern, die einheitlich auf Projekte angewendet werden können.
Die Festlegung der Parameter für die zugrunde liegende Plattform von Massenwohnungsbauprojekten ermöglicht es Bauträgern, Planern und Bauunternehmern, diese entscheidenden Weichenstellungen zu verstehen und zu treffen, bevor die Planung voranschreitet. Dabei muss jedoch stets das Endergebnis im Blick behalten werden: Die Plattform muss die Schaffung und Bereitstellung von hochwertigem Wohnraum ermöglichen, der all den vielfältigen Anforderungen gerecht wird, die an ihn gestellt werden.
Ein solcher Ansatz könnte, wenn er auf die Wohnungswirtschaft angewendet würde, vielfältige Auswirkungen haben, nicht zuletzt auf die Nachhaltigkeit der Branche. Er würde nicht nur den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in vielen städtischen Zentren decken, sondern es uns auch ermöglichen, Wohnanlagen zu schaffen, die letztlich länger Bestand haben und sich leichter intern anpassen lassen, anstatt jedes Mal abgerissen und neu gebaut zu werden. Die Menschen hätten die Möglichkeit, an einem Ort zu leben und eine Gemeinschaft aufzubauen, die langfristig Bestand hat.
Zu berücksichtigen sind auch wirtschaftliche Faktoren und ein wahrscheinlicher Kostenanstieg aufgrund von Komplikationen beim Neubau – doch dies wird durch die Differenzierung und die schnelle Vermarktung ausgeglichen. Sobald eine bestimmte Größenordnung erreicht ist, werden die Kosten zudem durch den Umfang ausgeglichen.
Der Massenwohnungsbau umfasst in der Regel eine Reihe von Wohnungstypen, darunter Einzimmerwohnungen sowie Wohnungen mit einem, zwei oder drei Schlafzimmern. Diese lassen sich mit den Segmenten im Automobilbereich vergleichen, vom Einzimmer- oder Stadtauto bis hin zum Dreizimmer- oder SUV-Modell. Diese Segmente lassen sich wiederum in verschiedene Modelle unterteilen, die weitere Varianten bieten, um spezifischeren Vorlieben und anderen Faktoren gerecht zu werden.
So wie Menschen je nach ihren individuellen Lebensumständen Autos unterschiedlicher Größe benötigen, brauchen sie auch Wohnungen unterschiedlicher Größe. Diese Typologien sind auf dem Markt bereits gut etabliert, und ihre Standardisierung bildet die Grundlage für die Entwurfsrahmen vieler Bauträger. Diese Typologien legen in der Regel die Lage wichtiger Dienstleistungen fest, die im Sinne der Effizienz auf die Plattform abgestimmt sind.
„Sunday Apartments“, Melbourne, von Woods Bagot. Die Innenausstattung der Wohnungen wurde vollständig durch Tischlerarbeiten realisiert, was dem Kunden Auswahlmöglichkeiten bot und die Auswirkungen der Bauarbeiten auf ein Minimum reduzierte.
Das Problem, das wir auf dem aktuellen Wohnungsmarkt beobachten, ist die Homogenität der Wohnungen, sobald man die Typisierungsphase hinter sich hat: Abgesehen von einigen wenigen Varianten wie dem „Dumbbell-2-Bed“ gibt es relativ wenige Grundrisse für den modernen Massenwohnungsbau, was darauf zurückzuführen ist, dass der Raum unter Einhaltung der geltenden Vorschriften so effizient wie möglich genutzt werden muss. Wir sind der Ansicht, dass der oben beschriebene Prozess den Endnutzern mehr Auswahlmöglichkeiten bieten und gleichzeitig den Anpassungsprozess für private Bauträger vereinfachen würde.
Indem alle „festen Elemente“ wie Tragkonstruktion, Versorgungsleitungen und Anschlüsse, Brandschutzabschnitte und Trennwände fest vorgegeben werden, lassen sich die Wohnungsgrundrisse flexibler gestalten und so besser an den Lebensstil der einzelnen Käufer anpassen. Nach der Festlegung dieser festen Elemente bestehen die übrigen Elemente aus Gipskartonwänden und Einbauten, die sich leichter an den Lebensstil jedes einzelnen Bewohners anpassen lassen.
Woods Bagot beschäftigt sich schon seit Jahren mit diesem Ansatz. Unser Projekt in Melbourne, Australien, die Sunday Apartments (oben), hat diesen Ansatz auf die Spitze getrieben, indem nur Trennwände zwischen den Wohnungen errichtet wurden, während der Rest der Innenausstattung Teil eines großen, einheitlichen Einbauelements war. Dieses Einbauelement umfasste die Küche, das Badezimmer, die Kleiderschränke und Stauräume und teilte gleichzeitig den Raum innerhalb der Wohnung in einzelne Räume auf. Als Einbauelement konnte die Innenausstattung dann Änderungen seitens der Kunden berücksichtigen, ohne dass dies Auswirkungen auf die Bauarbeiten hatte.
Angenommen, Sie kochen leidenschaftlich gern und lieben es, Gäste zu bewirten und Ihre Freunde zu bewirten, dann sollten Sie Ihrer Küche und Ihrem Essbereich Vorrang einräumen und dafür Abstriche beim Wohnbereich oder Schlafzimmer machen. Oder vielleicht sind Sie ein ehrgeiziger Berufstätiger, der rund um die Uhr arbeitet, bei Geschäftsessen isst und nur zum Schlafen und Duschen nach Hause kommt. Verkleinern Sie die Küche und genießen Sie eine luxuriöse Master-Suite mit Schlafzimmer und Bad, die zu Ihrem Lebensstil passt. Diese Persönlichkeiten und die Grundrisse, die ihnen gefallen, können als Optionen innerhalb eines Plattformkonzepts festgelegt werden – vorgefertigt und bereit, sich nahtlos neben den Standardmodellen in die Plattform einzufügen.
Natürlich gibt es bei dieser Vision von maßgeschneiderten Massenwohnungen auch Realitäten und Herausforderungen; Optionen erhöhen die Baukosten und machen den Bau komplizierter. Das Anbieten von Optionen funktioniert beim Vorverkauf, aber wie lässt sich dies bei einem BTR-Projekt handhaben? Jedes Projekt ist anders, doch könnte die Lösung beider Probleme darin bestehen, die Optionen zunächst nur im Vorverkauf anzubieten und dann einen Teil davon in den Bau einzubeziehen. Im BTR-Markt könnten Marktforschungen 洞见 das Marktinteresse an verschiedenen Optionen geben, die angeboten werden können.
Bei richtiger Umsetzung bietet dieser Ansatz das Beste aus beiden Welten: Er erweitert den potenziellen Kundenkreis, indem er mehr als nur die üblichen Standardwohnungen auf dem Markt bietet, und schafft gleichzeitig ein individuelleres Zuhause, mit dem sich die Bewohner identifizieren können. Die Bewohner haben das Gefühl, weitaus mehr Einfluss auf die Gestaltung ihres Zuhauses gehabt zu haben, das auf ihre spezifischen Bedürfnisse zugeschnitten ist – und das zu einem erschwinglicheren Preis.
Wir sprechen oft darüber, was im Wohnungsbau angesichts des gesellschaftlichen Wandels und der Anpassung an neue Lebens- und Arbeitsweisen der neue entscheidende Qualitätsfaktor sein könnte. Während es früher vielleicht der Zugang zu einem Außenbereich wie einem Balkon oder ein Fitnessstudio in der Wohnanlage war, könnte es heute vielleicht einfach die schlichte, aber wirkungsvolle Möglichkeit sein, den eigenen Wohnraum individuell zu gestalten.
New York, USA
Melbourne, Australien
Dubai, Vereinigte Arabische Emirate
Perth, Australien
New Jersey, USA