“Se devi demolire, rimuovi solo ciò che iè assolutamente indispensabile.”
Gramercy Square è un progetto di ristrutturazione e riqualificazione dell'ex Cabrini Medical Centre. Situato nello storico quartiere Gramercy di New York, il progetto trasforma l'area in un complesso residenziale composto da quattro edifici collegati da spazi verdi e aree comuni.
Fondato nel 1892 con il nome di Columbus Hospital, l'edificio ha servito la comunità locale fino al 2008. Con l'obiettivo di massimizzare il valore e la qualità, la conversione dell'area ad uso residenziale ha comportato la demolizione di due degli edifici esistenti e di parti di altri edifici. La torre più alta, che conta 17 piani, è stata conservata. Complessivamente, il progetto ha previsto il riutilizzo adattivo di circa 37.000 metri quadrati di superficie edificata.
Qual è stato l'approccio adottato?
Nella fase iniziale di pianificazione del progetto sono state compiute due mosse importanti.
La prima consisteva nel demolire in modo selettivo solo ciò che era indispensabile per rendere fattibile la realizzazione di un edificio residenziale in questo sito. Ciò comprendeva una struttura a tre piani sulla 20ª strada, nonché una sezione sul retro dell’edificio «antiguerra» che avrebbe permesso alla luce e all’aria di penetrare nelle unità abitative di quell’edificio. Queste riduzioni di superficie hanno consentito la costruzione di un nuovo edificio ex novo, «The Modern», lungo la 19ª strada est.
Il secondo obiettivo era quello di sfruttare in modo creativo gli spazi della pianta dell'ospedale che risultavano più ampi rispetto alle tipiche planimetrie residenziali, tra cui studi, bagni supplementari e lavanderie.
Come in altri progetti di riqualificazione, abbiamo cercato di creare uno spazio comune all'aperto, in questo caso nel cortile posteriore condiviso da tutti e quattro gli edifici residenziali. Abbiamo inoltre riorganizzato gli impianti sotterranei per collegare tutti gli edifici tramite servizi comuni quali piscine, palestre, sale cinema, sale da pranzo condivise e cantine.
“Identità identità legate servizi incentrati sulla comunità.”
Perché questo approccio era preferibile rispetto alla demolizione automatica?
A Gramercy Square è stato necessario procedere a una demolizione selettiva per trasformare il complesso ospedaliero esistente in singoli edifici residenziali collegati tra loro da servizi sotterranei e da spazi verdi condivisi. I lavori di demolizione sono stati accuratamente pianificati per consentire alla luce e all'aria di penetrare nei piani residenziali di ciascun edificio; nella maggior parte dei casi ciò ha comportato la semplificazione del profilo dell'edificio per ottenere un'impronta residenziale efficiente.
L'area recuperata è stata riutilizzata per trasformare gli ex livelli destinati ai servizi tecnici in spazi residenziali e per realizzare un nuovo edificio ex novo nell'angolo nord-est del campus.
«Progettare pensando alla luce, all'aria e al benessere.»
Esperienze acquisite/problemi risolti?
L'insegnamento principale tratto dal progetto di Gramercy Square è stato il potere della variazione integrata. Collaborando con il team della proprietà per comprendere i requisiti minimi necessari per una ristrutturazione di successo, siamo riusciti a concentrarci sull'ottimizzazione degli spazi e sulla demolizione selettiva, garantendo così il rispetto di tali requisiti.
L'introduzione di quattro diversi schemi di arredo d'interni ha creato una varietà che ha facilitato il lavoro del team di vendita una volta completato il campus.
Cosa deve cambiare nella tua città affinché il riutilizzo adattivo possa affermarsi?
A New York, le normative e le leggi limitano il riposizionamento della maggior parte degli edifici adibiti a uffici costruiti tra il 1960 e il 1980. L'aggiornamento di tali regolamenti e leggi per consentire una conversione più flessibile degli edifici adibiti a uffici fornirebbe circa 120 milioni di piedi quadrati di spazio non residenziale che sarebbero disponibili per la conversione (secondo l’Ufficio di Task Force sul riutilizzo adattivo dell’Ufficio urbanistico di New York).
““Abbiamo portato a termine questo progetto quando nessun altro ci riusciva.”