Riutilizzo adattivo: 49 Chambers Street

Situato nel cuore della parte meridionale di Manhattan, il 49 Chambers Street è un luogo irrinunciabile di New York City: ieri, oggi e domani.

Costruito nel 1912, l'edificio della Emigrant Industrial Savings Bank, dichiarato monumento storico, è stato il primo a utilizzare una pianta a forma di "H" per far penetrare luce e aria più in profondità nei piani. Solido e imponente sin dai tempi in cui i carri trainati da cavalli consegnavano il carbone, questo edificio inizia ora un nuovo capitolo come complesso residenziale di lusso, rendendo omaggio alla storia e guardando al futuro con servizi di alto livello che conferiscono vivacità e vitalità al quartiere circostante, sempre animato giorno e notte.

Qual è stato l'approccio adottato?

Questo edificio storico originale rappresenta un'opportunità straordinaria e iconica. Alla luce di ciò, il nostro approccio è stato guidato da tre obiettivi chiari, che hanno dato vita a un trio di metodologie complementari:

1. Per valorizzare la struttura esistente. Con meticolosa cura e attenzione, il team ha dato priorità al recupero dello splendore degli splendidi marmi, degli elementi classici in ottone e delle vetrate degli edifici. Sulla facciata esterna, le finestre che è stato necessario inserire per l'offerta residenziale incorniciano l'insegna storica.
2. Creare la pianta residenziale più efficiente possibile all'interno dell'involucro edilizio soggetto a vincoli di tutela. Ciò è stato possibile grazie a un riutilizzo pratico degli spazi e a una progettazione funzionale. Lo spazio occupato da ascensori superflui è stato destinato alle unità abitative, mentre gli angoli inevitabilmente bui della pianta profonda sono stati trasformati in zone a bassa frequentazione, quali lavanderie, ripostigli e bagni privati.
3. Realizzare servizi per l'edificio ove possibile. Aumentando l'efficienza e riducendo l'ingombro degli impianti dell'edificio sul tetto e nei livelli interrati, il team ha ricavato più spazio. Di conseguenza, il 49 Chambers dispone ora di uno spazio per eventi pubblici, di una terrazza panoramica e di un giardino, oltre che di una piscina (un tempo cantina).

Perché questo approccio era preferibile rispetto alla demolizione automatica?

Nel caso del 49 Chambers, sia la facciata che la sala operativa sono state dichiarate monumenti storici dalla città di New York, quindi la demolizione non era un'opzione praticabile.

Questa limitazione ha costretto il team di progettazione a dare prova di creatività all'interno dell'ampia superficie dell'edificio. Inserendo in profondità gli spazi che non richiedono un accesso diretto a finestre apribili – come studi, bagni supplementari e lavanderie – oltre la linea dei 9 metri entro la quale le cucine sono limitate, sono riusciti a trovare soluzioni innovative per una pianta complessa.

Poiché l'edificio era precedentemente adibito a uffici commerciali, la proposta di riconvertirlo in struttura residenziale prevedeva una riduzione del numero complessivo di ascensori, in linea con la minore occupazione complessiva. Ciò ha consentito al nostro team di riorganizzare in modo mirato gli interni, eliminando alcuni ascensori e ricavando in quegli spazi cucine e ripostigli aggiuntivi, il che ha infine migliorato l'efficienza del progetto.

Esperienze acquisite/problemi risolti?

Dal riutilizzo adattivo dell'edificio al 49 di Chambers Street si possono trarre due conclusioni principali:

1. Non è possibile formulare ipotesi. L'edificio esistente, sottoposto a tutela monumentale e costruito nel 1910, ha richiesto il rilevamento di ogni singolo piano. L'entità delle variazioni ha reso impossibile ipotizzare una replica tra i piani, come invece potrebbe avvenire in un edificio più recente. Un aspetto importante da comprendere in qualsiasi progetto di riposizionamento è conoscere i vantaggi e i limiti dell'uso facoltativo delle norme precedenti, nonché quali soglie richiedono la conformità alle norme edilizie attuali. Nel bilanciare le modifiche di superficie con i costi previsti, è fondamentale capire quali proposte progettuali potrebbero modificare la classificazione dell'edificio.
2. Lavorare su un edificio di interesse storico-artistico richiede pazienza e strategia. Nel caso specifico di 49 Chambers, sia la facciata che gli interni del piano terra erano soggetti a vincoli di tutela. Ciò ha comportato lunghi iter di approvazione per molte decisioni progettuali, tra cui la sostituzione delle finestre o l’installazione di nuove finestre e le finiture interne dello spazio commerciale al piano terra. Quando si lavora a un progetto su un edificio di interesse storico-artistico, è di fondamentale importanza che l’intero team di progetto preveda nel budget i tempi necessari per le procedure di approvazione, comprese le fasi di discussione e revisione.