„Wenn du abreißen musst, dann entferne nur das is unbedingt notwendig.“
Gramercy Square ist ein Sanierungs- und Umbauprojekt des ehemaligen Cabrini Medical Centre. Das Projekt befindet sich im historischen New Yorker Stadtteil Gramercy und verwandelt das Gelände in einen Wohnkomplex, der aus vier Gebäuden besteht, die durch Grünflächen und Gemeinschaftsbereiche miteinander verbunden sind.
Das 1892 als Columbus Hospital gegründete Gebäude stand der örtlichen Gemeinde bis 2008 zur Verfügung. Im Rahmen der Umnutzung des Geländes zu Wohnzwecken, bei der Wert und Qualität maximiert wurden, wurden zwei der bestehenden Gebäude abgerissen und Teile weiterer Gebäude abgetragen. Der höchste Turm mit 17 Stockwerken blieb erhalten. Insgesamt umfasste das Projekt die Umnutzung von 37.161 Quadratmetern Gebäudefläche.
Wie sah der Ansatz aus?
Bei der ersten Planung des Projekts gab es zwei wichtige Schritte.
Zunächst wurde gezielt nur das abgerissen, was für die Realisierung eines Wohngebäudes an diesem Standort unbedingt erforderlich war. Dazu gehörten ein dreistöckiges Gebäude an der 20th Street sowie ein Teil im hinteren Bereich des „Vorkriegsgebäudes“, wodurch Licht und Luft in die Wohneinheiten dieses Gebäudes gelangen konnten. Diese Flächenreduzierungen ermöglichten den Neubau eines Gebäudes namens „The Modern“ entlang der E19th Street.
Der zweite Ansatz bestand darin, Bereiche des Krankenhausgrundrisses, die noch größer waren als bei typischen Wohnräumen, kreativ zu nutzen; dazu gehörten Räume wie Arbeitszimmer, zusätzliche Badezimmer und Waschküchen.
Ähnlich wie bei anderen Umgestaltungsprojekten war es unser Ziel, hier im gemeinsamen Hinterhof aller vier Wohngebäude einen gemeinschaftlich genutzten Außenbereich zu schaffen. Zudem haben wir die unterirdischen Versorgungsleitungen neu verlegt, um alle Gebäude durch gemeinsame Einrichtungen wie Pools, Fitnessstudios, Kinosäle, Gemeinschaftsrestaurants und Weinkeller miteinander zu verbinden.
„Einzigartige Identitäten, verbunden gemeinschaftsorientierte Annehmlichkeiten.“
Warum war dieser Ansatz besser als die automatische Entscheidung für einen Abriss?
Am Gramercy Square waren gezielte Abbrucharbeiten erforderlich, um den bestehenden Krankenhauskomplex in einzelne Wohngebäude umzuwandeln, die durch unterirdische Versorgungseinrichtungen und gemeinsame Grünflächen miteinander verbunden sind. Die Abbrucharbeiten wurden sorgfältig geplant, um Licht und Luft in die Wohnetagen der einzelnen Gebäude zu lassen – in den meisten Fällen bedeutete dies, die Gebäudeumrisse zu vereinfachen, um eine effiziente Grundfläche für die Wohnbereiche zu schaffen.
Die gerettete Fläche konnte wiederverwendet werden, um ehemalige Techniketagen in Wohnraum umzuwandeln und an der nordöstlichen Ecke des Campus ein neues Gebäude von Grund auf zu errichten.
„Gestaltung für Licht, Luft und Wohnqualität.“
Was haben wir daraus gelernt/welche Probleme konnten wir lösen?
Die wichtigste Erkenntnis aus der Arbeit am Gramercy Square war die Bedeutung einer durchdachten, aufeinander abgestimmten Gestaltung. Durch die Zusammenarbeit mit dem Eigentümerteam, um die Mindestanforderungen für eine erfolgreiche Umgestaltung zu ermitteln, konnten wir uns auf die optimale Raumnutzung und gezielte Abrissmaßnahmen konzentrieren, um sicherzustellen, dass diese Anforderungen erfüllt wurden.
Die daraus resultierende Einführung von vier einzigartigen Einrichtungskonzepten sorgte für Abwechslung, was dem Verkaufsteam nach Fertigstellung des Campus zugutekam.
Was muss sich in Ihrer Stadt ändern, damit die Umnutzung Bestand hat?
In New Yorkbeschränken schränken Vorschriften und Gesetze die Umnutzung der meisten zwischen 1960 und 1980 erbauten Bürogebäude ein. Eine Aktualisierung dieser Vorschriften und Gesetze, um eine flexiblere Umnutzung von Bürogebäuden zu ermöglichen, würde etwa 120 Millionen Quadratfuß an Nichtwohnfläche schaffen, die für eine Umnutzung zur Verfügung stünden (laut der Task Force für adaptive Wiederverwendung des Planungsamtes).
„„Wir haben dieses Projekt auf den Weg gebracht, als es sonst niemandem gelang.“