Sbloccare la piastra di base profonda è complicato, ma non impossibile.
Le città di oggi devono fare i conti con due realtà innegabili: la prima è che le nostre esigenze in termini di spazio si stanno evolvendo più rapidamente del nostro tessuto urbano, e la seconda è che il nostro mondo sta attraversando una crisi climatica.
Allo stesso tempo, i tassi di sfitto degli immobili commerciali nelle aree urbane sono elevati. La presenza in ufficio si è stabilizzata al 30% in meno rispetto al livello pre-pandemia e l'affluenza nei negozi si attesta tra il 10 e il 20% in meno1[i] McKinsey Global Institute, Empty spaces and hybrid places, luglio 2023. – lasciando vuoti molti spazi urbani destinati a uffici, intrattenimento e vendita al dettaglio.
La maggior parte di questi edifici sfitti rientra nella categoria B degli immobili commerciali, il che significa che hanno un'età compresa tra i 70 e i 30 anni e una superficie per piano che va dai 930 ai 28.000 metri quadrati. In condizioni di degrado e bisognosi di interventi di manutenzione, solo a New York e Los Angeles se ne contano circa 257.772.
Il confronto tra la questione di cosa fare di questi edifici vuoti e la necessità di rispondere in modo più sostenibile alle nostre crescenti esigenze di spazio ha portato a una risposta comune: il riutilizzo adattivo. Più precisamente, l'eccesso di offerta di spazi commerciali ormai obsoleti e la carenza di alloggi possono essere facilmente bilanciati convertendo i primi in secondi.
Secondo una ricerca condotta da ERA-co, solo a New York e Los Angeles si contano circa 257.772 immobili commerciali di categoria B.
Ma se osiamo approfondire la questione, scopriamo che le realtà dei vincoli fisici, finanziari e normativi si nascondono proprio sotto i nostri piedi. Normative, leggi e valutazioni economiche – oltre ai vincoli specifici dei nostri edifici e delle nostre città – rendono la gestione delle complessità del riutilizzo adattivo un ostacolo che può comprometterne l'attuazione concreta.
Mentre alcune opportunità di riutilizzo adattivo consentono una transizione graduale della destinazione d'uso, per altre il percorso è più arduo. Le planimetrie con profondità elevate rappresentano una sfida che richiede una soluzione progettuale attentamente ponderata. Bui, cavernosi e solitamente meno articolati rispetto alle loro controparti più piccole e spesso più storiche, gli edifici con planimetrie profonde sono sparsi nelle nostre città di tutto il mondo – completamente vuoti.
Il percorso verso un futuro migliore e più sostenibile richiede che architetti e progettisti trovino il modo di trasformare i vincoli legati alla profondità dei piani in opportunità, affrontando tali sfide con strategie che vadano a vantaggio degli utenti finali dell'edificio, del sito e della città. Per aprire la strada a questo percorso è inoltre necessario rivedere le normative edilizie locali obsolete in vigore in tutto il mondo, che potrebbero ostacolare la capacità delle città di riqualificare gli edifici.
Woods Bagot ha realizzato una serie di importanti progetti di riutilizzo adattivo a livello internazionale, tra cui AMANO, Campus Perth, 49 Chambers Street, Gramercy Square e Dahua 1935.
Il riutilizzo adattivo pone le giuste priorità. Qualunque siano i problemi che occorrerà portare alla luce, resta il fatto che entro il 2050 altri 2,5 miliardi di persone vivranno nelle aree urbane1Nazioni Unite, Dipartimento degli affari economici e sociali, Divisione della popolazione (2019). Prospettive di urbanizzazione mondiale: revisione del 2018 (ST/ESA/SER.A/420). New York: Nazioni Unite., con le popolazioni del Nord America e dell’Europa destinate a raggiungere il picco prima del 21002Il Nord America e l'Europa raggiungono una popolazione complessiva di 1.125 milioni di persone. Dipartimento delle Nazioni Unite per gli affari economici e sociali, Divisione Popolazione, Prospettive demografiche mondiali 2022: sintesi dei risultati, 2022. UN DESA/POP/2022/TR/NO. 3. L'enorme pressione che questi numeri eserciteranno sulle nostre risorse e infrastrutture rende l'ambizione che guida il riutilizzo adattivo la più importante di questo secolo: ridurre l'impatto ambientale dello sviluppo urbano.
È inaccettabile che la durata di vita di molte strutture commerciali moderne sia oggi più vicina ai 20 anni che ai 1003ARUP, Transform and Reuse: Low-carbon futures for existing buildings, Arup 2020. . Aspirazionale e ambizioso, il riutilizzo adattivo promette un futuro più consapevole, costringendoci a considerare a quanti cambiamenti abbiamo realmente diritto in un edificio, così come i suoi usi futuri. C'è una certa arroganza nella demolizione, e dobbiamo lasciarci alle spalle il pensiero della "tabula rasa".
Un modo per concepire il riutilizzo adattivo è quello di paragonarlo a un cambio di carriera. Sebbene sia indubbiamente una sfida – secondo gli psichiatri, lo stress che comporta è superiore a quello derivante dall’accendere un mutuo –, cambiare carriera è spesso necessario in termini di crescita professionale, adeguatezza al mercato e reddito: tutte ragioni per cui anche un edificio potrebbe aver bisogno di cambiare. Una persona media affronterà da tre a sette cambiamenti di carriera significativi prima di andare in pensione, e dobbiamo considerare normale che anche un edificio faccia lo stesso.
Secondo una ricerca condotta da ERA-Co, gli edifici adibiti a uffici risalenti agli anni '60 e '90 rappresentano la quota preponderante (27,9%) degli immobili commerciali di classe B a Los Angeles. Raggruppati lungo Wilshire Boulevard, tra Rodeo Station e MacArthur Park, si registra una ripartizione quasi equa tra edifici con una superficie per piano compresa tra 13.000 e 20.000 piedi quadrati e quelli con superfici più ampie, tra i 30.000 e i 100.000 piedi quadrati. Entrambe le dimensioni sono considerate troppo estese per i tradizionali moduli di progettazione residenziale, ma possono essere ripensate con l'approccio giusto.
A New York, i grandi spazi commerciali si concentrano principalmente nel Midtown East e nel Financial District. Con una superficie superiore ai 30.000 piedi quadrati, questi immobili sono stati costruiti dopo il 1960 e, nonostante siano sempre meno richiesti come uffici, potrebbero diventare i futuri centri di sviluppo residenziale di Manhattan, grazie all’ottimo collegamento del quartiere con i mezzi pubblici. Considerando l'ambizioso obiettivo della città di soddisfare la necessità di 500.000 unità residenziali nel prossimo decennio, opportunità di questa portata rivestono grande importanza per la città.
Los Angeles e New York sono entrambe città in costante sviluppo. Anche per chi non le ha vissute in prima persona, le due città più grandi e famose degli Stati Uniti sono figure note per la loro natura dinamica e in continua evoluzione: sono luoghi di costante trasformazione. Ora, la nostra ricerca dimostra che entrambe rappresentano il terreno di prova ideale per la prossima ondata di riutilizzo adattivo, offrendo spunti per risolvere un problema globale e portando avanti la loro lunga tradizione di apripista del cambiamento a livello mondiale.
A Los Angeles ci sono circa 1084 edifici adibiti a uffici, pari al 27,9%.
A Los Angeles, il numero complessivo di edifici commerciali con superfici per piano comprese tra i 13.000 e i 20.000 piedi quadrati e di quelli con superfici più ampie, comprese tra i 30.000 e i 100.000 piedi quadrati, ammonta a 410 edifici, pari al 21,3%.
Gli edifici industriali con una superficie per piano compresa tra 13.000 e 20.000 piedi quadrati e quelli con una superficie per piano più ampia, compresa tra 30.000 e 100.000 piedi quadrati, ammontano a 388 edifici, pari al 19,9%.
Il 30,6% degli edifici commerciali di Los Angeles è stato costruito tra il 1980 e il 1990 e il 28,8% tra il 1960 e il 1970, per un totale di 1138 edifici.
Il 19,4% degli edifici industriali di Los Angeles è stato costruito tra il 1980 e il 1990, mentre il 36,5% è stato costruito tra il 1960 e il 1970, per un totale di 1097 edifici.
A Los Angeles, gli edifici adibiti a uffici commerciali tendono a concentrarsi lungo Wilshire Boulevard. Questa selezione di edifici, nelle vicinanze delle nuove stazioni di Rodeo e La Cienega, soddisfa i criteri di selezione relativi alla superficie per piano compresa tra 1.200 e 1.850 m² e ai periodi di costruzione più tipici, ovvero gli anni '60-'70 e gli anni '80-'90. La distanza dalle nuove stazioni di trasporto pubblico varia da 1 a 10 minuti a piedi.
Analogamente al raggruppamento di edifici commerciali adibiti a uffici con una superficie per piano compresa tra 13.000 e 20.000 piedi quadrati, gli edifici che formano un complesso di circa 30.000–200.000 piedi quadratie 100.000 piedi quadrati lungo Wilshire Boulevard. Questa selezione di edifici, nelle vicinanze delle stazioni Western, Normandie, Vermont e MacArthur Park, soddisfa i criteri di selezione relativi ai decenni più tipici di costruzione edilizia tra gli anni '60-'70 e gli anni '80-'90. La distanza dalle stazioni di trasporto pubblico varia da 1 a 7 minuti a piedi.
A New York City ci sono circa 222 edifici adibiti a uffici, pari al 54%.
A New York ci sono 62 edifici con una superficie per piano compresa tra i 1.200 e i 1.850 metri quadrati, pari al 15,1%.
Il 29,7% degli edifici commerciali di New York è stato costruito tra il 1980 e il 1990, mentre il 39,9% è stato costruito tra il 1960 e il 1970, per un totale di 286 edifici.
A New York, gli edifici adibiti a uffici commerciali tendono a concentrarsi a sud della 57ª Strada. Questa selezione di edifici, situati nelle vicinanze di Central Park e delle linee M, F e 6, soddisfa i criteri di selezione relativi alla superficie dei piani compresa tra 13.000 e 20.000 piedi quadrati e ai decenni di costruzione più tipici, ovvero gli anni '60-'70 e gli anni '80-'90. La distanza dalle stazioni di trasporto pubblico varia da 1 a 3 minuti a piedi.
La luce non riesce a penetrare attraverso i solai spessi.
La sfida più comune quando si progetta un piano d'ufficio complesso è quella di trovare il modo di illuminare gli angoli più bui. Mentre negli anni '40 e '50 gli edifici per uffici avevano solitamente una campata di circa 15 metri dal nucleo centrale alla facciata vetrata, dagli anni '60 fino agli anni '90 si è assistito alla diffusione di piani più ampi e profondi.
A differenza dei loro predecessori più accoglienti, questi piani più profondi sono considerati più difficili da trasformare in appartamenti perché sono più bui; tuttavia, data la loro diffusione e il loro stato di sfitto, sono proprio quelli che devono cambiare. Una delle prime cose da considerare con planimetrie complesse di questa portata è quale possa essere la giusta entità del cambiamento. Oltre a un cambio di destinazione d'uso, una planimetria complessa potrebbe richiedere modifiche significative all'involucro edilizio, cambiamenti di superficie o la necessità di un mix di destinazioni d'uso – tutte cose che comportano una serie di approvazioni urbanistiche.
L'approccio "perimetrale" è un metodo diffuso per affrontare la zona più profonda del campo, ma raramente è la soluzione migliore.
Questo approccio è quello più comunemente adottato quando si convertono piani di grandi dimensioni in spazi residenziali. Prevede la disposizione degli appartamenti, solitamente profondi circa 9 metri, lungo il perimetro dell’edificio, in modo da creare una fascia di abitazioni di dimensioni standard che godono di luce naturale in tutti i locali abitabili attraverso almeno un lato (due nel caso di un appartamento d’angolo). Il problema principale di The Perimeter è che lascia inutilizzata una vasta area centrale della pianta dell'edificio, priva di accesso alla luce e all'aria, creando uno spazio frustrantemente buio che manca di uno scopo e, per il proprietario dell'edificio, non genera alcun potenziale di reddito aggiuntivo da locazione o vendita.
In alcune giurisdizioni è consentito l'adeguamento di unità più strette e più lunghe che si estendono in profondità all'interno del piano, in zone meno luminose. Ciò crea spazio per un maggior numero di appartamenti e, di conseguenza, un maggiore potenziale di guadagno. Questo approccio risolve il problema dello spazio inutilizzato di The Perimeter e consente di inserire più appartamenti su una pianta, ma lascia spazio in ogni appartamento senza accesso diretto alla luce e all'aria. Sebbene una progettazione e una programmazione intelligenti possano contribuire notevolmente a risolvere la questione, è importante tenerne conto come potenziale sfida nella progettazione di spazi vivibili.
La soluzione Slim-fit consente di ricavare spazio per un maggior numero di appartamenti e, di conseguenza, offre un maggiore potenziale di guadagno.
L'atrio crea uno spazio interno che permette alla luce di penetrare nel cuore dell'edificio.
L'approccio "Atrium" prevede l'eliminazione della parte buia e più difficile da riutilizzare della struttura esistente dal centro dell'edificio per creare un atrio: una cavità interna che permette alla luce di penetrare attraverso il nucleo dell'edificio. Per evitare una perdita di superficie edificabile, la zona rimossa può essere riposizionata come una "sovrastruttura" sulla sommità dell'edificio. Sebbene questo metodo sia il più diretto per risolvere la sfida dell'accesso alla luce, la rimozione strutturale è costosa e le normative attuali potrebbero non consentire l'aggiunta di volume nella parte superiore dell'edificio per compensare tutta la superficie rimossa, una premessa poco allettante per costruire in alcune delle città più costose del mondo.
Il pozzo di luce.
Con un approccio simile a quello di The Atrium, The Lightwell vede gli architetti ricavare una cavità più piccola – un pozzo di luce – attraverso il nucleo scuro dell'edificio per portare luce e aria agli appartamenti che si affacciano sull'interno. Questo approccio permette alla luce naturale di penetrare in tutte le abitazioni, ma comporta una rinuncia a parte dello spazio ampio della pianta originale, caratterizzata da una notevole profondità. Tuttavia, The Lightwell crea spazio per ulteriori appartamenti che si affacciano sull'interno, il che potrebbe risultare interessante per gli investitori.
Il pozzo di luce garantisce luce e ventilazione agli appartamenti che si affacciano sull'interno.
L'inserto crea più spazio esterno e consente inoltre di standardizzare le profondità delle unità.
L'aggiunta di logge esterne e l'avanzamento della facciata dell'edificio nella parte più ampia della base dell'edificio esistente, al fine di creare più spazio esterno, consentirà inoltre di uniformare la profondità degli appartamenti. In questo caso, le aree esterne potrebbero essere incluse nel prezzo di vendita degli appartamenti, a differenza di quanto avviene per l'area centrale interna. Nella maggior parte dei casi, le facciate degli edifici adibiti a uffici dovranno essere rifatte per consentire l'installazione di finestre apribili; pertanto, lo spostamento della posizione potrebbe non comportare un aumento dei costi.
L'approccio "Storage Core" consente di utilizzare il nucleo centrale dell'edificio come tipologia edilizia secondaria – ad esempio come magazzino per conto terzi o data center – garantendo un intervento minimo sulle planimetrie esistenti e offrendo ulteriori opportunità di guadagno. Per consentire a ciascuna tipologia di utilizzo di funzionare in modo indipendente, saranno necessari ulteriori sistemi di trasporto verticale e vie di fuga all'interno del nucleo centrale. Questo concetto ha ora suscitato l'interesse di alcune città, come New York, nella sua nuova proposta denominata "City of Yes".
L'approccio "Storage Core" consentirebbe di utilizzare il centro dell'edificio come tipologia edilizia secondaria.
Il riutilizzo adattivo promuove una pratica di cura costante – nei confronti della storia, dell'ambiente costruito, dell'ambiente naturale e del futuro. Sebbene i piani profondi comportino una serie di sfide specifiche, approcci quali The Perimeter, Slim-fit, Atrium, Lightwell, Inset e Storage Core dimostrano come gli architetti possano riposizionare, riprogrammare e riprogettare questi spazi sottoutilizzati per adattarli meglio alle esigenze future.
Se si considera l'elevato numero di grandi spazi commerciali rimasti vuoti nelle due città più popolose degli Stati Uniti, nel contesto più ampio dell'aumento della popolazione e dei tassi di sfitto a livello globale, è chiaro che la soluzione migliore e più sostenibile per la maggior parte di essi è il riutilizzo.
Gran parte dell'impronta di carbonio intrinseca di un edificio è legata alle fondamenta, alla struttura e all'involucro. Pertanto, qualsiasi possibilità di riutilizzare tali elementi nell'ambito di un progetto di riqualificazione può aiutare i promotori immobiliari e gli investitori non solo a ridurre i costi tipicamente associati alle nuove costruzioni, ma anche a diminuire l'impatto ambientale dello sviluppo continuo nei centri urbani, man mano che questi si trasformano per soddisfare le esigenze odierne.
In definitiva, abbracciare il riutilizzo adattivo significa adottare un modo diverso di vedere il mondo, accettando che una seconda (o terza, o quarta) vita non sia sinonimo di una soluzione di ripiego.