Das Entriegeln der tiefen Bodenplatte ist zwar kompliziert, aber nicht unmöglich.
Die Städte von heute sehen sich mit zwei unumgänglichen Tatsachen konfrontiert: Erstens entwickeln sich unsere räumlichen Bedürfnisse schneller weiter als unser städtisches Gefüge, und zweitens befindet sich unsere Welt in einer Klimakrise.
Gleichzeitig sind die Leerstandsquoten bei Gewerbeimmobilien in den Städten hoch. Die Präsenz in den Büros hat sich auf einem Niveau stabilisiert, das 30 Prozent unter dem Vorkrisenwert liegt, und die Besucherzahlen im Einzelhandel liegen 10 bis 20 Prozent unter1[i] McKinsey Global Institute, Empty spaces and hybrid places, Juli 2023. – wodurch große Mengen an städtischen Büro-, Unterhaltungs- und Einzelhandelsflächen leer stehen.
Bei den meisten dieser leerstehenden Gebäude handelt es sich um Gewerbeimmobilien der Klasse B, die zwischen 70 und 30 Jahre alt sind und eine Grundfläche von 10.000 bis 300.000 Quadratfuß aufweisen. Diese Gebäude sind in einem schlechten Zustand und reparaturbedürftig; allein in New York und Los Angeles gibt es etwa 257.772 Objekte dieser Klasse.
Die Abwägung zwischen der Frage, was mit diesen leerstehenden Gebäuden geschehen soll, und der Notwendigkeit, unseren wachsenden Raumbedarf nachhaltiger zu decken, hat zu einer einheitlichen Antwort geführt: Umnutzung. Genauer gesagt lässt sich das Überangebot an veralteten Gewerbeflächen und der Mangel an Wohnraum leicht ausgleichen, indem erstere in letztere umgewandelt werden.
Laut einer Studie von ERA-co gibt es allein in New York und Los Angeles rund 257.772 Gewerbeimmobilien der Klasse B.
Doch wenn wir es wagen, genauer hinzuschauen, erkennen wir, dass physische, finanzielle und rechtliche Zwänge direkt vor unserer Haustür lauern. Vorschriften, Gesetze und wirtschaftliche Bewertungen – zusätzlich zu den individuellen Gegebenheiten unserer Gebäude und Städte – machen die Bewältigung der Komplexität der Umnutzung zu einer Herausforderung, die deren praktische Umsetzung gefährden kann.
Während sich manche Möglichkeiten der Umnutzung für einen reibungslosen Nutzungswechsel eignen, ist der Weg bei anderen schwieriger. Tiefe Grundrisse stellen eine Herausforderung dar, die eine sorgfältig durchdachte gestalterische Lösung erfordert. Dunkel, höhlenartig und in der Regel weniger klar gegliedert als ihre kleineren, oft historischeren Pendants – Gebäude mit tiefen Grundrissen sind in unseren Städten weltweit verstreut und stehen völlig leer.
Der Weg in eine bessere und nachhaltigere Zukunft erfordert von Architekten und Planern, Wege zu finden, um die Einschränkungen der tiefen Grundfläche in Chancen zu verwandeln und diese Herausforderungen mit Strategien zu meistern, die den Bedürfnissen der Gebäudenutzer, des Standorts und der Stadt gerecht werden. Um diesen Weg zu ebnen, müssen zudem veraltete lokale Bauvorschriften weltweit überarbeitet werden, die möglicherweise die Möglichkeiten einer Stadt zur Umnutzung von Gebäuden einschränken.
Woods Bagot hat international eine Reihe bedeutender Projekte zur Umnutzung von Bestandsgebäuden realisiert, darunter AMANO, Campus Perth, 49 Chambers Street, Gramercy Square und Dahua 1935.
Die adaptive Wiederverwendung setzt die richtigen Prioritäten. Welche Probleme auch immer dabei zutage treten mögen – Tatsache bleibt, dass bis zum Jahr 2050 weitere 2,5 Milliarden Menschen in städtischen Gebieten leben werden1Vereinte Nationen, Abteilung für Wirtschaft und Soziales, Bevölkerungsabteilung (2019). World Urbanization Prospects: The 2018 Revision (ST/ESA/SER.A/420). New York: Vereinte Nationen., wobei die Bevölkerungszahlen in Nordamerika und Europa voraussichtlich noch vor 2100 ihren Höchststand erreichen werden2Nordamerika und Europa erreichen zusammen eine Bevölkerung von 1,125 Milliarden. Abteilung für Wirtschaft und Soziales der Vereinten Nationen, Bevölkerungsabteilung, World Population Prospects 2022: Summary of Results, 2022. UN DESA/POP/2022/TR/Nr. 3. Allein der immense Druck, den diese Zahlen auf unsere Ressourcen und Infrastruktur ausüben werden, macht das Ziel, das die adaptive Wiederverwendung antreibt, zum wichtigsten dieses Jahrhunderts: die Verringerung der Umweltauswirkungen der Stadtentwicklung.
Es ist inakzeptabel, dass die Lebensdauer vieler moderner gewerblicher Gebäude heute eher bei 20 als bei 100 Jahren liegt3ARUP, Transform and Reuse: Low-carbon futures for existing buildings, Arup 2020. . Die adaptive Wiederverwendung ist ein ambitioniertes und ehrgeiziges Ziel und verspricht eine bewusstere Zukunft, indem sie uns dazu zwingt, darüber nachzudenken, wie viel Veränderung wir in einem Gebäude wirklich vornehmen dürfen und wie es künftig genutzt werden soll. Der Abriss zeugt von einer gewissen Arroganz, und wir müssen das Denken in „unbeschriebenen Blättern“ hinter uns lassen.
Man kann sich die adaptive Umnutzung wie einen Berufswechsel vorstellen. Auch wenn dies zweifellos eine Herausforderung ist – Psychiater stufen den damit verbundenen Stress als höher ein als die Aufnahme einer Hypothek –, ist ein Berufswechsel oft notwendig, um beruflich voranzukommen, relevant zu bleiben und das Einkommen zu sichern – alles Gründe, aus denen auch ein Gebäude eine Veränderung benötigen könnte. Der Durchschnittsmensch erlebt vor seiner Pensionierung drei- bis siebenmal einen größeren Berufswechsel, und wir müssen es als normal ansehen, dass Gebäude dasselbe tun.
Laut einer Studie von ERA-Co machen Bürogebäude aus den 1960er- und 1990er-Jahren mit 27,9 Prozent den größten Anteil der Gewerbeimmobilien der Klasse B in Los Angeles aus. Entlang des Wilshire Boulevard zwischen der Rodeo Station und dem MacArthur Park gibt es eine fast gleichmäßige Aufteilung zwischen Gebäuden mit einer Grundfläche zwischen 13.000 und 20.000 Quadratfuß und solchen mit größeren Grundflächen zwischen 30.000 und 100.000 Quadratfuß. Beide Größen gelten als zu tief für traditionelle Wohnbaukonzepte, können aber mit dem richtigen Ansatz neu gedacht werden.
In New York konzentrieren sich große Gewerbeflächen vor allem auf Midtown East und den Financial District. Diese Standorte mit einer Fläche von über 30.000 Quadratfuß wurden ebenfalls nach 1960 errichtet und könnten – obwohl sie als Büroflächen zunehmend an Beliebtheit verlieren – dank der guten Anbindung des Stadtteils an den öffentlichen Nahverkehr als künftige Zentren für Wohnbebauung in Manhattan angesehen werden. Angesichts des ehrgeizigen Ziels der Stadt, in den nächsten zehn Jahren den Bedarf an 500.000 Wohneinheiten zu decken, sind Möglichkeiten dieser Größenordnung für die Stadt von großer Bedeutung.
Los Angeles und New York sind beides Orte ständiger Entwicklung. Selbst für diejenigen, die sie nicht aus erster Hand erlebt haben, sind die beiden größten und berühmtesten Städte der USA als dynamische, sich ständig wandelnde Orte bekannt – sie sind Schauplätze einer kontinuierlichen Entwicklung. Nun zeigen unsere Untersuchungen, dass beide Städte das perfekte Testfeld für die nächste Welle der adaptiven Wiederverwendung sind, da sie Ansätze für die Lösung eines globalen Problems bieten und ihre lange Tradition fortsetzen, weltweit den Wandel anzuführen.
In Los Angeles gibt es etwa 1084 Bürogebäude, was einem Anteil von 27,9 % entspricht.
In Los Angeles beläuft sich die Gesamtzahl der Gewerbegebäude mit einer Grundfläche zwischen 13.000 und 20.000 Quadratfuß sowie derjenigen mit einer größeren Grundfläche zwischen 30.000 und 100.000 Quadratfuß auf 410 Gebäude, was einem Anteil von 21,3 % entspricht.
Industriegebäude mit einer Grundfläche zwischen 13.000 und 20.000 Quadratfuß sowie solche mit einer größeren Grundfläche zwischen 30.000 und 100.000 Quadratfuß machen insgesamt 388 Gebäude aus, was einem Anteil von 19,9 % entspricht.
30,6 % der Gewerbegebäude in Los Angeles wurden zwischen 1980 und 1990 erbaut, 28,8 % zwischen 1960 und 1970; insgesamt sind das 1138 Gebäude.
19,4 % der Industriegebäude in Los Angeles wurden zwischen 1980 und 1990 erbaut, 36,5 % zwischen 1960 und 1970; insgesamt sind das 1097 Gebäude.
In Los Angeles konzentrieren sich Bürogebäude meist entlang des Wilshire Boulevard. Diese Auswahl an Gebäuden in der Nähe der neuen Stationen Rodeo und La Cienega entspricht den Filterkriterien einer Grundfläche zwischen 13.000 und 20.000 Quadratfuß sowie den typischen Baujahrgängen der 1960er–1970er und 1980er–1990er Jahre. Die Entfernung zu den neuen Haltestellen beträgt zwischen 1 und 10 Minuten zu Fuß.
Ähnlich wie bei der Ansammlung von Bürogebäuden mit einer Grundfläche von 13.000 bis 20.000 Quadratfuß finden sich auch Gebäude mit einer Fläche von 30.000 bis100.000 Quadratfuß entlang des Wilshire Boulevard. Diese Auswahl an Gebäuden in der Nähe der Bahnhöfe Western, Normandie, Vermont und MacArthur Park entspricht den Filterkriterien der typischsten Baujahrgänge zwischen den 1960er- und 1970er-Jahren sowie den 1980er- und 1990er-Jahren. Die Entfernung zu den Bahnhöfen beträgt zwischen 1 und 7 Minuten zu Fuß.
In New York City gibt es etwa 222 Bürogebäude, was einem Anteil von 54 % entspricht.
In New York gibt es 62 Gebäude mit Grundflächen zwischen 13.000 und 20.000 Quadratfuß, was einem Anteil von 15,1 % entspricht.
29,7 % der Gewerbegebäude in New York wurden zwischen 1980 und 1990 erbaut, 39,9 % zwischen 1960 und 1970; insgesamt sind das 286 Gebäude.
In New York konzentrieren sich Bürogebäude tendenziell südlich der 57. Straße. Diese Auswahl an Gebäuden in der Nähe des Central Parks und der U-Bahn-Linien M, F- und 6-Linien, entspricht den Filterkriterien einer Grundfläche zwischen 13.000 und 20.000 Quadratfuß sowie den typischen Baujahrgängen der 1960er–1970er und 1980er–1990er Jahre. Die Entfernung zu den Haltestellen beträgt zwischen 1 und 3 Minuten zu Fuß.
Licht kann dicke Bodenplatten nicht durchdringen.
Eine häufige Herausforderung bei komplexen Büroetagen besteht darin, eine Lösung zu finden, um die dunklen Tiefen zu durchbrechen. Während Bürogebäude in den 1940er- und 1950er-Jahren typischerweise eine Spannweite von 15 Metern vom Kern bis zur Fassade hatten, entstanden in den 1960er- bis 1990er-Jahren immer größere und tiefere Etagen.
Im Gegensatz zu ihren freundlicher gestalteten Vorgängern gelten diese tieferen Grundrisse als schwieriger in Wohnungen umzuwandeln, da sie dunkler sind – doch angesichts ihrer Verbreitung und Leerstandsquote sind gerade sie es, die umgestaltet werden müssen. Bei komplexen Grundrissen dieser Größenordnung muss als Erstes überlegt werden, in welchem Umfang eine Umgestaltung sinnvoll ist. Neben einer Nutzungsänderung müssen bei einem komplexen Grundriss möglicherweise auch erhebliche Änderungen an der Gebäudehülle, Flächenänderungen oder die Notwendigkeit einer Nutzungsmischung in Betracht gezogen werden – all dies erfordert jeweils eigene Baugenehmigungen.
Der Perimeter ist ein gängiger Ansatz für tiefe Grundrisse, aber selten der beste.
Dieser Ansatz ist bei der Umwandlung größerer Grundrisse in Wohnraum am häufigsten anzutreffen. Dabei werden Wohneinheiten – in der Regel mit einer Tiefe von etwa 9 Metern – am Rand des Gebäudes angeordnet, um einen Randstreifen aus Wohnungen in Standardgröße zu schaffen, die in allen Wohnräumen über mindestens eine Seite (bei Eckwohnungen über zwei Seiten) Zugang zu Tageslicht haben. Das Hauptproblem bei „The Perimeter“ besteht darin, dass ein großer, zentraler Bereich der Grundfläche des Gebäudes ungenutzt bleibt und keinen Zugang zu Licht und Luft hat, was einen frustrierend dunklen Raum hinterlässt, dem es an Zweckmäßigkeit mangelt und der für den Gebäudeeigentümer kein Potenzial für zusätzliche Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse bietet.
In einigen Ländern ist der nachträgliche Einbau schmalerer, längerer Wohneinheiten zulässig, die bis in die Tiefe der dunkleren Etagenfläche reichen. Dadurch entsteht Platz für mehr Wohnungen und – im weiteren Sinne – ein höheres Ertragspotenzial. Dieser Ansatz löst das Problem des ungenutzten Raums bei „The Perimeter“ und ermöglicht es, mehr Wohnungen auf einer Etage unterzubringen, lässt jedoch in jeder Wohnung Bereiche entstehen, die keinen direkten Zugang zu Licht und Luft haben. Auch wenn intelligentes Design und eine durchdachte Planung viel dazu beitragen können, dieses Problem zu lösen, ist es wichtig, dies als potenzielle Herausforderung bei der Gestaltung von Wohnräumen zu beachten.
Das Slim-Fit-Konzept schafft Platz für mehr Wohnungen und damit auch für mehr Umsatzpotenzial.
Das Atrium bildet einen Innenraum, durch den Licht in den Kern des Gebäudes dringen kann.
Der Atrium-Ansatz sieht vor, den dunklen, schwerer umnutzbaren Teil der bestehenden Struktur aus der Gebäudemitte herauszuschneiden, um ein Atrium zu schaffen: einen inneren Hohlraum, durch den Licht in den Kern des Gebäudes gelangen kann. Um einen Verlust an Gebäudefläche zu vermeiden, kann der entfernte Bereich als „Aufbau“ auf dem Dach des Gebäudes wieder eingesetzt werden. Diese Methode ist zwar die direkteste Lösung für das Problem der Lichtzufuhr, doch ist der bauliche Ausbau kostspielig, und die geltenden Vorschriften lassen möglicherweise keinen zusätzlichen Baukörper am Dach des Gebäudes zu, um die gesamte entfernte Grundfläche auszugleichen – eine unattraktive Voraussetzung für den Bau in einigen der teuersten Städte der Welt.
Der Lichtschacht.
Ähnlich wie bei „The Atrium“ haben die Architekten bei „The Lightwell“ einen kleineren Hohlraum – einen Lichtschacht – durch den dunklen Kern des Gebäudes geschnitten, um Licht und Luft für die nach innen gerichteten Wohnungen zu schaffen. Dieser Ansatz lässt natürliches Licht in alle Wohnungen, geht jedoch zu Lasten eines Teils des großzügigen Platzangebots auf der ursprünglich tiefen Grundfläche. Allerdings schafft „The Lightwell“ Platz für zusätzliche, nach innen gerichtete Wohnungen, was für Investoren attraktiv sein könnte.
Der Lichtschacht sorgt für Licht und Luft in den nach innen gelegenen Wohnungen.
Der Einbau schafft mehr Platz im Außenbereich und ermöglicht zudem standardisierte Einbautiefen.
Durch den Anbau von Loggien und die Versetzung der Gebäudefassade am breiten Sockel des Bestandsgebäudes, um mehr Außenfläche zu schaffen, lassen sich zudem einheitliche Wohneinheitentiefen erzielen. In diesem Fall könnten die Außenbereiche in die Verkaufspreise der Wohneinheiten einbezogen werden, was bei einem zentralen Innenbereich nicht möglich ist. In den meisten Fällen müssen die Fassaden von Bürogebäuden neu verkleidet werden, um zu öffnende Fenster zu ermöglichen – daher dürfte die Versetzung der Lage keine zusätzlichen Kosten verursachen.
Der „Storage Core“-Ansatz ermöglicht es, den zentralen Bereich des Gebäudes als sekundäre Gebäudetypologie zu nutzen – beispielsweise als Lagerfläche für Drittanbieter oder als Rechenzentrum –, was nur minimale Anpassungen an den bestehenden Grundrissen erfordert und zusätzliche Einnahmequellen erschließt. Damit jede Nutzungsart unabhängig funktionieren kann, sind zusätzliche vertikale Verkehrswege und Fluchtwege im Kernbereich erforderlich. Dieses Konzept hat inzwischen die Aufmerksamkeit von Städten wie New York auf sich gezogen, beispielsweise im Rahmen ihres neuen „City of Yes“-Vorschlags.
Der „Storage Core“-Ansatz ermöglicht es, den zentralen Bereich des Gebäudes als sekundäre Gebäudetypologie zu nutzen.
Die adaptive Umnutzung fördert eine Praxis der kontinuierlichen Pflege – der Geschichte, der gebauten Umwelt, der Natur und der Zukunft. Auch wenn die tiefe Grundfläche ihre ganz eigenen Herausforderungen mit sich bringt, zeigen Ansätze wie „The Perimeter“, „Slim-fit“, „Atrium“, „Lightwell“, „Inset“ und „Storage Core“, wie Architekten diese ungenutzten Räume neu positionieren, umgestalten und neu gestalten können, um sie besser an zukünftige Bedürfnisse anzupassen.
Betrachtet man die große Zahl leerstehender Gewerbeflächen in den beiden bevölkerungsreichsten Städten der USA vor dem Hintergrund weltweit steigender Bevölkerungszahlen und Leerstandsquoten, so wird deutlich, dass die Wiederverwendung für die meisten der beste und nachhaltigste Weg in die Zukunft ist.
Ein großer Teil des CO₂-Fußabdrucks eines Gebäudes entfällt auf das Fundament, die Tragkonstruktion und die Gebäudehülle. Daher kann jede Möglichkeit, diese Elemente bei der Neunutzung eines Gebäudes wiederzuverwenden, Bauträgern und Investoren nicht nur dabei helfen, die üblicherweise mit Neubauten verbundenen Kosten zu senken, sondern auch den ökologischen Fußabdruck der weiteren Bebauung in Stadtkernen zu verringern, während diese sich neu gestalten, um den heutigen Anforderungen gerecht zu werden.
Letztendlich bedeutet die Befürwortung der adaptiven Wiederverwendung, die Welt aus einem anderen Blickwinkel zu betrachten – und zu akzeptieren, dass ein zweites (oder drittes oder viertes) Leben keineswegs zweitklassig ist.