Costruiscilo e troverai inquilini

Il Single Family Rental (SFR) è la nuova opportunità di affitto che sta prendendo piede sul mercato. Questo modello è simile al BTR, con la differenza principale che risiede nella modalità di implementazione. Mentre il BTR consiste tipicamente in una serie di appartamenti all'interno di un unico edificio, l'SFR è spesso di tipo suburbano, con una serie di villette bifamiliari o indipendenti che fanno parte di un piano urbanistico più ampio. Si tratta di case singole con famiglie singole, anziché di più abitazioni in un unico edificio.

E mentre questo nuovo modello residenziale sta suscitando crescente interesse, la sfida principale sembra essere la difficoltà a reperire l'offerta, soprattutto per quanto riguarda gli investitori e i promotori immobiliari che dipendono dai costruttori per portare avanti questo tipo di progetti.

Una delle ragioni potrebbe essere che, sebbene gli SFR offrano una maggiore varietà e un senso di comunità più forte, in termini di spazi comuni non hanno ancora trovato la loro dimensione. Inoltre, la loro portata non è proprio la stessa. Stiamo assistendo alla realizzazione di complessi SFR molto più piccoli (diciamo 50-100 unità) rispetto a complessi BTR molto più grandi (oltre 300). La maggior parte degli SFR sul mercato sono piccole porzioni di piani regolatori abitativi più ampi, venduti in modo tradizionale, il che significa che ci sono state poche o nessuna opportunità di progettare le case specificamente per adattarle al mercato degli affitti.

C'è anche un'enorme differenza in termini di obiettivi quando si parla di SFR – tra investitori e promotori immobiliari, costruttori edili e gestori, proprietari e inquilini – soprattutto se si considera ciò che ci si aspetta da questi complessi residenziali.

Per far progredire questo settore, una domanda utile che i progettisti o gli sviluppatori dovrebbero porsi è: «Chi trarrà il massimo vantaggio dai prodotti pronti per l'affitto?». Ciò consentirà di individuare chi spingerà per apportare miglioramenti nel settore. Saranno i costruttori edili, i promotori immobiliari o gli investitori/gestori?

Ognuno avrà una propria idea di ciò che è importante o di ciò che è necessario per ottenere un ritorno sull'investimento.

Ad esempio, gli investitori potrebbero concentrarsi maggiormente sui criteri ESG, dato che oggi rappresentano un fattore chiave nelle decisioni di finanziamento, mentre i costruttori edili cercheranno in genere di ridurre la complessità, le opzioni o le varianti per contenere i costi di costruzione. I costruttori edili e i promotori immobiliari potrebbero cogliere questa opportunità per rendere i propri progetti a prova di futuro e adeguare il rischio, ottenendo così il miglior ritorno sull'investimento.

In definitiva, se vogliamo che il modello SFR funzioni, l'attenzione deve concentrarsi sui benefici per i residenti. Se il progetto migliora la vita dei residenti, allora tutte le parti coinvolte dovrebbero trarne un risultato positivo (ad esempio, aumento del valore, redditi da locazione, ecc.). L'obiettivo principale deve essere quello di progettare e realizzare complessi che si adattino realmente alle esigenze di chi vi vive e lavora. Pensiamo sempre a come il nostro lavoro di progettazione possa avere un impatto duraturo e portare benefici alle persone che ne fruiscono. È uno dei motivi per cui ci dedichiamo con tanto impegno al settore BTR: è l'allineamento dei risultati a lungo termine.

La soddisfazione degli inquilini è davvero la chiave di volta nel settore degli affitti, ma ci vuole molto tempo per misurarla e concretizzarla e, come abbiamo detto, il mercato degli alloggi in affitto (SFR) è solo all'inizio del suo percorso rispetto al BTR e al PRS.

Quindi, mentre il settore SFR continua a crescere, quali sono gli aspetti da considerare per valutarne il successo? Per quanto riguarda il design, l’opportunità di differenziarsi non risiede forse non nelle dotazioni di serie, ma negli elementi aggiuntivi? Ad esempio, si potrebbe costruire una casa essenziale ma aggiungere un servizio extra attraverso ciò che viene fornito con la casa – ad esempio, un angolo ufficio in giardino o, invece di una zona pranzo, uno spazio padiglione/veranda che funga da aggiunta?

Tenendo presente questo, SFR non si rivolge necessariamente a un unico tipo di target demografico, ovvero la "famiglia mononucleare". Abbiamo assistito a un tale cambiamento nel mercato degli affitti che potrebbe anche essere necessario un prodotto che si rivolga a neolaureati o coppie più anziane: dipende davvero tutto dalla posizione. Allo stato attuale, potremmo non disporre di dati sufficienti per conoscere il profilo degli affittuari per gli SFR; allo stesso modo, potremmo non avere nemmeno i dati giusti o sufficienti per il BTR.

Dobbiamo stare attenti a non generalizzare il design degli SFR – l’abbiamo già fatto con i BTR – e dovremmo pensare a tutti. Dobbiamo anche considerare l'impatto del Covid e il fatto che le persone si stanno trasferendo più lontano: sono persone di ogni tipo quelle che ora hanno la possibilità di lavorare da casa. Quali elementi delle loro case sono fondamentali per loro? E se incorporiamo qualcosa che possa indurle a rimanere più a lungo (ad esempio, un giardino d'inverno), questo crea un migliore ritorno sull'investimento per l'investitore?

Per affermarsi davvero come prodotto di successo, SFR punterà anche sulla diversità di età e provenienze come chiave del proprio successo. Ciò significa creare comunità in cui, anziché limitarsi a 50 case unifamiliari, questi complessi dovrebbero essere costituiti da un mix eterogeneo: un condominio accanto a studi di artisti, a loro volta accanto a case, con un punto di ritrovo centrale e così via. Questo apporterà il massimo valore a tutte le parti coinvolte, portando vita e visitatori in questi complessi, non solo residenti.

In questo senso, l'approccio è lo stesso del BTR: cosa spinge le persone a partecipare? Ma il risultato effettivo non sarà lo stesso. Sarà necessario integrare elementi diversi per ottenere lo stesso risultato, e questo sarà il punto chiave da tenere presente man mano che il prodotto continua a evolversi.