Bau es, und es wird sich vermieten lassen

„Single Family Rental“ (SFR) ist das neue Mietmodell, das auf dem Markt zunehmend an Bedeutung gewinnt. Dieses Modell ähnelt dem BTR, wobei der Hauptunterschied in der Art und Weise liegt, wie es umgesetzt wird. Während BTR in der Regel aus einer Reihe von Wohnungen in einem einzigen Gebäude besteht, findet SFR häufig in Vororten statt – mit einer Reihe von Doppel- oder Einfamilienhäusern als Teil eines größeren Gesamtplans. Dabei handelt es sich um Einfamilienhäuser mit jeweils einer Familie, anstatt um mehrere Wohnungen in einem einzigen Gebäude.

Und während dieses neue Wohnmodell zunehmend auf Interesse stößt, scheint die größte Herausforderung darin zu bestehen, geeignete Objekte zu finden – insbesondere bei Investoren und Bauträgern, die auf Hausbauer angewiesen sind, um solche Projekte voranzubringen.

Ein Grund dafür könnte sein, dass SFR zwar eine größere Vielfalt und ein stärkeres Gemeinschaftsgefühl bietet, in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen jedoch noch nicht ganz seinen Platz gefunden hat. Hinzu kommt, dass die Größenordnung einfach nicht ganz dieselbe ist. Wir sehen, dass viel kleinere SFR-Projekte (etwa 50–100 Einheiten) im Vergleich zu viel größeren BTR-Projekten (ab 300 Einheiten) entstehen. Die meisten SFRs auf dem Markt sind kleine Teile größerer, traditionell verkaufter Wohnbauprojekte, was bedeutet, dass es kaum bis gar keine Möglichkeit gab, die Häuser speziell für den Mietmarkt zu entwerfen.

Auch hinsichtlich der Ziele gibt es bei SFR-Projekten erhebliche Unterschiede – zwischen Investoren und Bauträgern, Bauunternehmen und Betreibern sowie Vermietern und Mietern –, insbesondere wenn man bedenkt, welche Anforderungen an diese Projekte gestellt werden.

Um diesen Sektor voranzubringen, sollten sich Designer und Entwickler folgende Frage stellen: „Wer profitiert am meisten von mieterfertigen Produkten?“ So lässt sich herausfinden, wer sich für Verbesserungen in diesem Sektor einsetzen wird. Sind es die Wohnungsbaugesellschaften, die Erschließungsunternehmen oder die Investoren/Betreiber?

Jeder hat eine andere Vorstellung davon, was wichtig ist oder was für den ROI erforderlich ist.

So könnten sich Investoren beispielsweise stärker auf ESG-Kriterien konzentrieren, da diese mittlerweile ein zentraler Faktor bei Finanzierungsentscheidungen sind, während Bauunternehmen in der Regel bestrebt sind, Komplexität, Optionen oder Varianten zu reduzieren, um die Baukosten im Griff zu behalten. Bauunternehmen und Bauträger könnten dies als Chance betrachten, ihre Projekte zukunftssicher zu gestalten und risikobereinigt anzupassen, um so den bestmöglichen ROI zu erzielen.

Letztendlich muss der Fokus darauf liegen, wie die Bewohner davon profitieren, wenn wir wollen, dass SFR funktioniert. Wenn das Bauprojekt das Leben der Bewohner verbessert, sollten alle Beteiligten davon profitieren (z. B. durch Wertsteigerung, Mieteinnahmen usw.). Das Hauptziel muss es sein, Bauprojekte zu entwerfen und umzusetzen, die wirklich zum Leben der Menschen passen, die dort wohnen und arbeiten. Wir denken stets darüber nach, wie unsere Planungsarbeit einen nachhaltigen Einfluss und Nutzen für die Menschen haben kann, die damit in Berührung kommen. Das ist einer der Gründe, warum wir uns so stark für BTR engagieren – es geht um die Ausrichtung auf langfristige Ergebnisse.

Die Zufriedenheit der Mieter ist zwar das A und O im Mietwohnungsmarkt, doch es dauert lange, bis sich dies messen und umsetzen lässt, und wie bereits erwähnt, steht der SFR im Vergleich zum BTR und PRS erst am Anfang seiner Entwicklung.

SFR wächst also weiter – was müssen wir also berücksichtigen, um seinen Erfolg zu messen? Liegt die Chance zur Differenzierung beim Design vielleicht nicht in der Grundausstattung, sondern in den Zusatzangeboten? Könnte man beispielsweise ein einfaches Haus bauen, aber durch das, was zum Haus gehört, zusätzliche Annehmlichkeiten schaffen – z. B. eine Büro-Kabine im Garten oder statt eines Essbereichs einen Pavillon/Wintergarten als Anbau?

Vor diesem Hintergrund richtet sich SFR auch nicht unbedingt an eine bestimmte Zielgruppe – nämlich die „Einzelhaushalte“. Wir haben eine solche Veränderung auf dem Mietmarkt beobachtet, sodass es sich möglicherweise auch um ein Produkt handeln muss, das Absolventen oder ältere Paare anspricht – es hängt wirklich alles vom Standort ab. Derzeit verfügen wir möglicherweise nicht über genügend Daten, um das Mietprofil für SFR zu ermitteln – ebenso wenig haben wir vielleicht die richtigen oder ausreichenden Daten für BTR.

Wir müssen uns davor hüten, das Design von Einfamilienhäusern zu verallgemeinern – das haben wir bei Mietwohnungen schon getan – und wir sollten an alle denken. Wir müssen auch die Auswirkungen von Covid und die Tendenz berücksichtigen, dass Menschen weiter in die Vororte ziehen – es sind alle möglichen Menschen, die jetzt von zu Hause aus arbeiten können. Welche Elemente ihrer Wohnungen sind für sie entscheidend? Und wenn wir etwas einbauen, das sie dazu bewegen könnte, länger zu bleiben (z. B. einen Wintergarten), führt das dann zu einer besseren Kapitalrendite für den Investor?

Um wirklich ein erfolgreiches Produkt zu sein, wird SFR auch auf die Vielfalt der Altersgruppen und Hintergründe als Schlüssel zum Erfolg setzen. Das bedeutet die Schaffung von Gemeinschaften, in denen diese Siedlungen nicht nur aus 50 Einfamilienhäusern bestehen, sondern aus einer Mischung: ein Wohnblock neben Künstlerateliers, neben Häusern, mit einem zentralen Treffpunkt und so weiter. Dies wird allen Beteiligten den größten Nutzen bringen – es wird Leben und Besucher in diese Siedlungen bringen, nicht nur Bewohner.

In dieser Hinsicht ähnelt dieser Ansatz dem von BTR – nämlich der Frage, was die Menschen anzieht. Das tatsächliche Ergebnis wird jedoch nicht dasselbe sein. Es müssen andere Elemente integriert werden, um dasselbe Ziel zu erreichen, und das wird für uns die wichtigste Erkenntnis sein, während wir die Weiterentwicklung dieses Produkts verfolgen.