Il forte aumento della domanda di spazi industriali e logistici – e il conseguente aumento dei prezzi e degli affitti – è, insieme al lavoro ibrido e al suo impatto sull'occupazione degli uffici, uno dei due principali temi globali nel settore immobiliare emersi dalla pandemia.

Finora si è trattato di due realtà distinte, ma ora stanno iniziando a convergere, con il settore industriale in forte crescita che si avvicina rapidamente al calo degli affitti degli uffici nei mercati chiave.

Questo ha spinto alcuni locatari industriali a trasferirsi, o almeno a prenderlo seriamente in considerazione.

Da una recente sessione del Property Council Australia tenutasi a Parramatta e moderata da Sarah Kay di Woods Bagot è emerso che la domanda più forte di nuovi spazi per uffici proviene da ex locatari del settore industriale, attratti dal polo dei trasporti e dell'occupazione della zona occidentale di Sydney.

Ben Lalic, direttore senior di JLL, afferma che il mercato degli uffici di Parramatta si trova a un «bivio», con una serie di nuovi edifici di pregio inaugurati negli ultimi tre anni.

In quel periodo, la superficie totale degli uffici a Parramatta è aumentata del 52%, raggiungendo i 986.500 metri quadrati (mq), superando North Sydney e diventando il secondo centro finanziario della città dopo il centro di Sydney.

Questo boom edilizio ha attirato nuovi inquilini, ma non in misura sufficiente a tenere il passo con l'aumento dell'offerta, con il risultato che i tassi di sfitto complessivi sono saliti al 23%. Per gli immobili di categoria B il tasso è quasi il doppio, mentre per gli uffici di categoria A si attesta poco al di sotto del 20%.

Secondo una ricerca di JLL, quasi la metà dei nuovi inquilini di rilievo che hanno stipulato contratti di locazione a Parramatta nel corso del 2022 proveniva da zone industriali.

«Ci troviamo in una situazione in cui è piuttosto difficile attrarre nuovo personale: il mercato è decisamente a favore dei lavoratori e ci sono molti operatori che si stanno spostando dai mercati industriali verso Parramatta», afferma Lalic.

«Questi inquilini ci dicono che vengono qui perché vogliono essere più accessibili a un numero maggiore di lavoratori.

«Le aziende si chiedono: “Come facciamo a reclutare personale? Come rendiamo il posto accessibile? Chi vorrebbe lavorare nelle zone industriali di Huntingwood, Glenwood o da qualche parte a Greystanes? Quali servizi ci sono? Quanto è sicuro? Come ci si arriva con i mezzi pubblici?”»

«Ed è proprio qui che il Parramatta ha fatto davvero un ottimo lavoro.»

Un altro fattore è che gli affitti degli immobili industriali – che tradizionalmente seguono con un certo ritardo l'andamento degli uffici di Parramatta – stanno registrando un'impennata, mentre quelli degli uffici subiscono un calo.

«Per la prima volta ora la situazione si sta ribaltando», afferma Lalic.

«Gli affitti degli immobili industriali a South Sydney sono ora di fatto più alti rispetto a quelli degli immobili di seconda categoria a Parramatta, e stiamo assistendo anche a un graduale aumento degli affitti degli immobili industriali nella zona occidentale periferica.

«Molte aziende con sede in quei parchi industriali stanno quindi cominciando a chiedersi: “Se paghiamo affitti così alti e il mercato industriale è così competitivo, quali sono le nostre alternative?”»

«Riteniamo che questa tendenza sia destinata a continuare.»

Carmel Hourigan, amministratore delegato della divisione Office di Charter Hall, ha affermato che Parramatta, dove la società di gestione di fondi immobiliari ha investito oltre un miliardo di dollari, trarrà vantaggio dall'imminente boom dell'immigrazione, ma che i fondamentali del mercato appaiono ora «leggermente deboli».

«Dobbiamo capire a che punto del ciclo ci troviamo per quanto riguarda la domanda da parte degli inquilini», ha affermato.

Hourigan ha tuttavia espresso fiducia nel futuro a lungo termine di Parramatta, grazie a fattori demografici e alla posizione geografica che giocano decisamente a suo favore. 

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