Der starke Anstieg der Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen – und der damit einhergehende Anstieg der Preise und Mieten – ist neben dem hybriden Arbeiten und dessen Auswirkungen auf die Büroauslastung eines der beiden wichtigsten globalen Immobilienthemen, die sich aus der Pandemie herauskristallisiert haben.

Bislang handelte es sich um zwei getrennte Entwicklungen, doch nun beginnen sie sich anzunähern, da der rasante Anstieg der Industrieflächenpreise den Rückgang der Büromieten in den wichtigsten Märkten schnell aufholt.

Dies hat einige gewerbliche Mieter dazu veranlasst, umzuziehen oder zumindest ernsthaft darüber nachzudenken.

Bei einer kürzlich in Parramatta abgehaltenen Veranstaltung des Property Council Australia, die von Sarah Kay von Woods Bagot moderiert wurde, zeigte sich, dass die größte Nachfrage nach neuen Büroflächen von ehemaligen Industriemietern ausgeht, die sich vom Verkehrsknotenpunkt und Beschäftigungszentrum im Westen Sydneys angezogen fühlen.

Ben Lalic, Senior Director bei JLL, sagt, der Büromarkt in Parramatta befinde sich an einem „Scheideweg“, da in den letzten drei Jahren eine ganze Reihe neuer Premium-Gebäude eröffnet worden sei.

In diesem Zeitraum stieg die Gesamtbürofläche in Parramatta um 52 Prozent auf 986.500 Quadratmeter (m²) und überholte damit North Sydney als zweitgrößtes Geschäftsviertel der Stadt hinter dem Zentrum von Sydney.

Dieser Bauboom hat zwar neue Mieter angezogen, jedoch nicht in ausreichendem Maße, um mit dem zusätzlichen Angebot Schritt zu halten, was dazu geführt hat, dass die Leerstandsquote insgesamt auf 23 Prozent gestiegen ist. Bei Büroflächen der Klasse B liegt sie fast doppelt so hoch, während sie bei Büroflächen der Klasse A knapp unter 20 Prozent liegt.

Laut einer Studie von JLL stammte fast die Hälfte der großen neuen Mieter, die im Jahr 2022 in Parramatta Mietverträge abgeschlossen haben, aus Gewerbegebieten.

„Wir befinden uns in einem Umfeld, in dem es ziemlich schwierig ist, neue Mitarbeiter zu gewinnen; es ist wirklich ein Arbeitnehmermarkt, und es kommen viele Mieter aus den Industriemärkten nach Parramatta“, sagt Lalic.

„Diese Mieter sagen uns, dass sie hierherkommen, weil sie für eine größere Zahl von Arbeitnehmern besser erreichbar sein wollen.“

„Unternehmen fragen sich: ‚Wie gewinnen wir Mitarbeiter, wie machen wir den Standort attraktiv? Wer möchte schon in den Gewerbegebieten von Huntingwood, Glenwood oder irgendwo in Greystanes arbeiten? Welche Annehmlichkeiten gibt es dort? Wie sicher ist es? Wie komme ich mit öffentlichen Verkehrsmitteln dorthin?‘“

„Und genau hier hat sich Parramatta wirklich, wirklich gut geschlagen.“

Ein weiterer Faktor ist, dass die Mieten für Gewerbeflächen – die traditionell hinter den Büromieten in Parramatta zurückbleiben – stark ansteigen, während die Büromieten nachgeben.

„Zum ersten Mal ist es nun genau umgekehrt“, sagt Lalic.

„Die Mieten für Gewerbeimmobilien in South Sydney liegen mittlerweile faktisch über denen für Objekte der zweiten Wahl in Parramatta, und auch im äußeren Westen beobachten wir, dass die Mieten für Gewerbeimmobilien allmählich steigen.“

„Viele Unternehmen, die in diesen Gewerbegebieten ansässig sind, fragen sich daher zunehmend: ‚Wenn wir so hohe Mieten zahlen und der Gewerbemarkt so umkämpft ist, welche Alternativen haben wir dann?‘“

„Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzen wird.“

Carmel Hourigan, CEO von Office at Charter Hall, erklärte, dass Parramatta, wo die Immobilienfonds-Verwaltungsgesellschaft mehr als 1 Milliarde Dollar investiert hat, vom bevorstehenden Einwanderungsboom profitieren werde, die Fundamentaldaten des Marktes derzeit jedoch „etwas schwach“ ausfielen.

„Wir müssen uns einen Überblick darüber verschaffen, wo wir uns im Hinblick auf die Mieternachfrage im Konjunkturzyklus befinden“, sagte sie.

Hourigan zeigte sich jedoch zuversichtlich, was die langfristige Zukunft von Parramatta angeht, da die demografische Entwicklung und die Lage des Stadtteils deutlich zu seinen Gunsten sprechen. 

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