Die überraschende Rentabilität der Umwandlung von Büroflächen in Laborräume.
Arbeitsräume verändern sich nicht nur – sie durchlaufen einen kompletten Wandel. Der Boom bei agiler Arbeit, Remote-Zusammenarbeit und Homeoffice hat dazu geführt, dass in Städten weltweit Gewerbeimmobilien leer stehen. Anstatt diese abzureißen und neu zu bauen, suchen Bauträger nach Möglichkeiten, diese Räume neu zu konzipieren – und befeuern damit eine weltweite Welle der adaptiven Wiederverwendung. Tatsächlich wird geschätzt, dass bis zu 90 Prozent der künftigen Bauvorhaben die Neugestaltung bestehenderGebäude umfassen werden1.
Während die meisten Projekte zur Umnutzung darauf abzielen, leerstehende Büros in Wohnungen umzuwandeln oder historische Gebäude in trendige Hotels und Restaurants zu verwandeln, verbirgt sich eine weitaus faszinierendere Option direkt vor unseren Augen: Laboratorien. Auf den ersten Blick klingt die Umwandlung von Bürogebäuden in Labore komplex – insbesondere angesichts der damit verbundenen Herausforderungen in Bezug auf Infrastruktur, Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Bauausführung. Doch mit der richtigen Analyse und Planungsstrategie ist dies nicht nur möglich, sondern auch äußerst erfolgreich und zunehmend lukrativ.
Wo fangen wir an? Indem wir mit dem Mythos aufräumen, dass Labore eine Einheitsgröße sind. Jedes einzelne Objekt in Ihrem Blickfeld – von Ihrer Kaffeetasse bis zu Ihrem Smartphone – wurde irgendwo in einem Labor genauestens untersucht und getestet. Diese Tatsache hat zu einer Vielzahl unterschiedlicher Laborbetriebe, Infrastrukturanforderungen, räumlicher Konfigurationen und potenzieller Mieter geführt. Anstatt diese zahlreichen Parameter als überwältigend anzusehen, ist es klug, sie als strategische Chance zu erkennen: Das breite Spektrum an Labortypologien bietet einen entscheidenden Vorteil bei der Abstimmung wissenschaftlicher Funktionen auf die Umnutzung von Gewerbeflächen.
Experten wie ERA-Co sammeln und analysieren Informationen über einen Standort. Mithilfe ihres maßgeschneiderten Datentools können sie Nutzungskonzepte vorschlagen, die einen bestehenden Standort ergänzen und Forscher, Behörden, Industrie und Wirtschaft anziehen. Diese Analyse kann zu Labortypen führen, die auf den ersten Blick nicht für die Sanierung eines bestehenden Gebäudes geeignet erscheinen.
„Die große Bandbreite an Labortypen bietet einen entscheidenden Vorteil bei der Abstimmung wissenschaftlicher Funktionen auf die Umnutzung von Gewerbeflächen.“
ERA-co-Standortanalyse. Eine Analyse mithilfe maßgeschneiderter Datentools kann Typologien vorschlagen, die ein bestehendes Stadtviertel ergänzen
Neue Laborgebäude werden mit Blick auf maximale Effizienz entworfen – dabei werden Tragwerksraster, Schwingungsdämpfung, optimale Gebäudeausrichtung und Versorgungssysteme nahtlos miteinander verbunden, um effiziente Arbeitsabläufe zu schaffen. Bei der Sanierung eines bestehenden Gebäudes lassen sich diese idealen Bedingungen nur selten realisieren. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Flexibilität – darin, Chancen zu erkennen und zu nutzen und gleichzeitig Einschränkungen zu umgehen.
Eine gründliche Analyse der bestehenden Infrastruktur zu Beginn des Prozesses beugt unzähligen potenziellen Problemen vor. Kreative Planer können innerhalb der baulichen Vorgaben arbeiten und Laborbänke entsprechend den vorhandenen Säulenrastern dimensionieren und anordnen, um die Raumaufteilung zu optimieren. Bei schwerem Gerät macht eine strategische Zoneneinteilung, bei der es in Bereichen mit höherer Tragfähigkeit platziert wird, kostspielige bauliche Verstärkungsmaßnahmen überflüssig. Wo Fassaden aufgrund von Luftundichtigkeiten oder ungünstiger Ausrichtung Herausforderungen darstellen, können Labore im Inneren, abseits der Gebäudehülle, positioniert werden, wodurch teure Nachrüstungen vermieden werden und gleichzeitig optimale Bedingungen gewährleistet bleiben. Es gibt immer Möglichkeiten.
UNSW Biowissenschaften
Strategische Anpassungen verwandeln die hohen Anforderungen an serviceintensive Labore von Herausforderungen in Chancen. Laboratorien sind in der Regel sehr serviceintensiv und erfordern oft umfangreiche Modernisierungen und neue Technikräume, um ihre speziellen Funktionen zu unterstützen. Bei UNSW Biosciences – einer erfolgreichen, stark frequentierten Forschungs- und Lehreinrichtung, die in ein bestehendes Gebäude integriert wurde – führte die geringe Geschosshöhe zu der Entscheidung, die serviceintensivsten Labore im obersten Stockwerk unterzubringen. Diese Anordnung nutzte den Dachraum darüber und minimierte den Bedarf an zusätzlichen Steigleitungen.
Bei Gebäuden mit begrenzten Geschosshöhen bieten Zwischenetagen für die Haustechnik sowie eigens dafür vorgesehene Technikräume auf den Etagen selbst leistungsstarke Alternativen. Diese Strategien gewährleisten ein hohes Maß an Flexibilität und ermöglichen es den Labormietern, die Versorgungseinrichtungen und Labortypologien anzupassen, ohne die angrenzenden Sicherheitsbereiche zu beeinträchtigen. Louis Kahns Salk Institute nutzte bekanntlich Zwischenetagen zur Versorgung der darunter liegenden Labore – eine gestalterische Entscheidung, die auch sechzig Jahre später dank ihrer inhärenten Anpassungsfähigkeit weiterhin weltweit führende wissenschaftliche Forschung unterstützt.
Commonwealth Bank South Eveleigh
Voll ausgelastete Versorgungsleitungen? Kein Problem. Atrien erfüllen einen doppelten Zweck: Sie sorgen für indirektes Tageslicht und schaffen gleichzeitig elegante Versorgungswege. Rohrleitungen und Kabelkanäle werden zu gestalterischen Elementen, wenn sie als skulpturale Akzente verkleidet oder bewusst offen gelegt werden – für eine industrielle Ästhetik, die an das Centre Pompidou erinnert. Eine umfassende statische Prüfung kann Möglichkeiten für die strategische Schaffung von Hohlräumen in den Deckenplatten aufzeigen, um neue Versorgungsleitungen genau dort unterzubringen, wo sie benötigt werden.
Eine Strukturanalyse kann die Schwingungspegel ermitteln, die sich auf Geräte wie Mikroskope und Laser auswirken können. Dabei kommen technische Lösungen wie Schwingtische zum Einsatz, anstatt tiefgreifende Änderungen an der Gebäudeinfrastruktur vorzunehmen. Ebenso setzen sich clevere technische Lösungen zunehmend durch, beispielsweise durch den Einsatz von Faraday-Käfigen, die das Eindringen von EMF/EMI wirksam verhindern, oder durch HF-/IR-Abschirmungen an Fenstern, die die Sicherheit von Elektronik und Audioanlagen gewährleisten, ohne dass umfassende bauliche Veränderungen erforderlich sind.
Die Vorfertigung bietet auch für Speziallabore einen überzeugenden baulichen Vorteil. Reinräume, Hochsicherheitsanlagen, pharmazeutische Räume und moderne Technologien kommen besonders gut zur Geltung, wenn sie mit speziellen isolierten Sandwichpaneelsystemen errichtet werden. Dieser Ansatz lässt sich erfolgreich auf verschiedene Labortypen übertragen, sodass der Großteil der Bauarbeiten außerhalb der Baustelle erfolgen kann, bevor die Elemente mit minimalen Beeinträchtigungen und Anpassungen präzise in die bestehende Struktur integriert werden.
Die Einrichtung „Australian Astronomical Optics“ (AAO) an der neuen Fakultät für Ingenieurwissenschaften der Macquarie University veranschaulicht diesen Ansatz in der Praxis. Die für fortschrittliche Fertigung und Prototypenentwicklung konzipierte Einrichtung integriert vorgefertigte Bauteile nahtlos in die bestehende Gebäudestruktur und bietet Forschern hochmoderne Labore, die bahnbrechende Fortschritte in der Optik und Weltraumtechnik ermöglichen.
Die Vorfertigung verzeichnet auch in eher unerwarteten Bereichen, wie beispielsweise auf Podesten und in Foyers von Geschäftsgebäuden, überraschende Erfolge. Diese Räume verfügen oft über großzügige Geschosshöhen, was sie ideal für den Einbau von speziellen Labormodulen und Zwischenebenen für die Technik macht. Dieses Modell bietet Start-ups und kommerziellen Unternehmen spannende Möglichkeiten, hochmoderne Laborräume zu schaffen, die Innovation und Kompetenz an prominenten, gut erreichbaren Standorten demonstrieren.
Die Zukunft der Wissenschaft erfordert keine brandneuen Gebäude – sie erfordert mutiges Denken. Mit der richtigen Analyse, Strategie und Zusammenarbeit können selbst die unwahrscheinlichsten Gewerbeflächen zu Hochleistungslabors werden. Die adaptive Umnutzung ist nicht nur eine Nachhaltigkeitsmaßnahme – sie ist ein Wettbewerbsvorteil, der Forscher, Industrie und Investoren in Gebiete lockt, die bereits reich an Potenzial sind. Die Umwandlung von Büros in Labore stellt das traditionelle Design-Denken in Frage, eröffnet aber auch Chancen, wo sonst kaum jemand hinschaut. Für Designer, Wissenschaftler und Entwickler gleichermaßen ist es an der Zeit, die Gebäude, die wir bereits haben, neu zu betrachten – und sich Wissenschaft dort vorzustellen, wo man sie am wenigsten erwartet.
„Für Designer, Wissenschaftler und Entwickler gleichermaßen ist es an der Zeit, die Gebäude, die wir bereits haben, noch einmal zu betrachten – und sich Wissenschaft dort vorzustellen, wo man sie am wenigsten erwartet.“
1 https://www2.deloitte.com/us/en/pages/financial-services/articles/adaptive-reuse-of-commercial-real-estate.html
Medienkontakt Tess Dolan Leiterin Insights und Kommunikation – Global
Tess ist bei Woods Bagot als Leiterin für globale Erkenntnisse und Kommunikation tätig. Mit ihrem leidenschaftlichen Engagement für Klarheit, Relevanz und die Erstellung wirklich interessanter Inhalte arbeitet Tess gemeinsam mit unseren Innovatoren daran, Erkenntnisse über die Zukunft des Designs zu gewinnen – insbesondere im Hinblick auf dessen Auswirkungen auf unser Leben, unsere Arbeit, unsere Reisen, unsere Freizeit, unser Lernen, unsere Gesundheit und alles, was dazwischen liegt. Weitere Informationen finden Sie unter „Woods Bagot Insights “.