Unter der Moderation von Paul Makowsky, dem Chefredakteur des Architect-Magazins, nahmen Sarah Kay, CEO von Woods Bagot, und Matt Stephenson, Partner in New York, sowie Matthew Linde, Partner und CEO von PRC (Property Resources Corporation), an der Diskussion teil. PRC ist der Bauträger von „The Hartby“, einem Projekt zur Umwandlung eines Bildungszentrums in Wohnraum in Brooklyn, für das Woods Bagot als Architekt fungiert.

Die Gäste genossen bei einem Drink die Unterhaltung in dem von Woods Bagot gestalteten Veranstaltungsraum, der einen einzigartigen Blick auf die Skyline von Midtown Manhattan bietet. Krista Ninivaggi, Partnerin und Leiterin der Innenarchitektur, begrüßte die Gäste, stellte Paul Makovsky und die Podiumsteilnehmer vor und gab Einblicke in die Herausforderungen, die mit dem Umbau der 34. Etage des 1970 von Emery Roth & Sons entworfenen Bürogebäudes in einen großzügigen Veranstaltungsraum und Büroräume für die American Australian Association verbunden waren. Auf die Frage, was die größte Herausforderung bei diesem Projekt gewesen sei, antwortete Krista, dass es darum gegangen sei, die Deckenhöhen für Veranstaltungen optimal zu nutzen. Diese gestalterische Herausforderung erforderte kreatives Denken darüber, wo die technischen Einrichtungen, die normalerweise in der Decke verborgen sind, untergebracht werden sollten. Die Akustik stellte eine weitere Herausforderung dar, für die der australische Hersteller Sculptform mit Wandpaneelen aus Holzlamellen eine nahtlos integrierte Lösung bereitstellte. Hinter der schönen Installation aus gebogenen Holzlamellen verbergen sich akustische Materialien zur Geräuschdämpfung.

Auf die Frage, wie Woods Bagot die adaptive Wiederverwendung aus globaler Perspektive betrachte und ob es dabei kulturelle Unterschiede im Herangehen gebe, antwortete Sarah:  

 „Es gibt einige große Unterschiede zwischen den Städten, in denen wir tätig sind (im Bereich der Umnutzung), was vor allem auf die unterschiedlichen Triebkräfte zurückzuführen ist. In New York sind die Leerstandsquoten bei Büroimmobilien sehr hoch, was hier vor Ort die treibende Kraft ist. In Sydney und im Vereinigten Königreich geht es hingegen eher um Nachhaltigkeit.“

Sarah führte aus, dass die Leerstandsquote bei Büroflächen in Australien deutlich geringer sei, weshalb die treibende Kraft die Frage sei: „Könnte das Gebäude finanziell besser abschneiden?“ Der Großteil der Umnutzungen in Sydney besteht darin, Gebäude auf bestehende Gebäude aufzusetzen, wie beispielsweise bei Woods Bagots Projekt „Greenland“, bei dem 40 Stockwerke eines Neubaus auf ein bestehendes 20-stöckiges altes Bürogebäude gesetzt wurden, wodurch ein 60-stöckiges Wohngebäude entstand – eines der höchsten der Stadt. Im Gegensatz dazu herrscht in China ein Überangebot an Wohnraum. Eine staatliche Verordnung, die den Neubau in Shanghai und anderen Teilen Chinas einschränkt, hat einen weiteren Treiber geschaffen, bei dem es um den Charakter von Gebäuden geht. Historische und ältere Gebäude werden für Einzelhandelszwecke umgenutzt und bilden einen Kontrast zu den superglänzenden weißen Einzelhandelsneubauten der jüngsten Vergangenheit.

Das Gespräch wandte sich den lokalen Projekten in New York zu, wobei Matthew Linde über das Projekt seiner Firma in Zusammenarbeit mit Woods Bagot, „The Hartby“, berichtete. Das 1870 als St. John’s College erbaute Gebäude war zu einer Problemimmobilie geworden. PRC war zwar nicht der erste Bauträger an diesem Standort, konnte das Projekt jedoch schließlich mit Hilfe von Woods Bagot bei der Umgestaltung des Gebäudes übernehmen.

„Es war eine unglaublich lehrreiche Erfahrung, und die Zusammenarbeit mit Woods Bagot war großartig. Das Team hat uns dabei geholfen, die Feinheiten zu meistern und alles Notwendige zu tun, um dieses wunderschöne historische Gebäude, das ursprünglich als Schule erbaut wurde, umzugestalten und etwas wirklich Interessantes und Einzigartiges daraus zu machen“, sagte er. „Die Umsetzung von Umnutzungsprojekten, insbesondere in New York City, ist nichts für schwache Nerven.“

Der Erfolg des Projekts erforderte den Abriss eines Teils des Gebäudes, um genügend Platz für die benötigten Parkplätze zu schaffen, die unter einem neuen Gebäudetrakt verlegt wurden. Die Herausforderung bestand darin, dies in unmittelbarer Nähe eines 250 Jahre alten historischen Bauwerks zu bewerkstelligen, ohne die Stabilität des Fundaments zu gefährden. Die Lösung, das „Permeationsinjektieren“, wurde im Rahmen eines offenen Dialogs zwischen dem gesamten Beraterteam erarbeitet. Dieses spezifische bauliche Problem war bezeichnend dafür, dass die Anpassung von Gebäuden an neue Nutzungen fast immer die Lösung einzigartiger Herausforderungen mit sich bringt, die vor Baubeginn möglicherweise nicht bekannt sind.

Auf die Frage nach dem Fachwissen, das Woods Bagot in das Projekt einbrachte, antwortete Matt Stephenson, es handele sich um eine ausgewogene Mischung aus lokalem und globalem Know-how. Das Verständnis der örtlichen baurechtlichen Gegebenheiten wurde durch die hohe Qualität der Entwürfe aus allen WB-Studios ergänzt, die das Unternehmen nutzen kann, um jedes einzelne Design optimal zu gestalten.

Er führte weiter aus: „Das Schöne an Woods Bagot ist, dass wir wie ein einziges großes Studio sind, in dem wir heute mit Shanghai und morgen mit London sprechen können. Wir können jedem Studio Fragen stellen, zum Beispiel, welche neuen Ideen ein anderes Team auf dem Markt entdeckt hat oder was gut funktioniert, und diese Informationen dann auf jedes einzelne lokale Projekt anwenden.“ 

Zu den wichtigsten Erkenntnissen aus der Diskussion gehörten:

• Die Bauvorschriften ändern sich ständig, und es ist unerlässlich, über diese Änderungen auf dem Laufenden zu bleiben und sich in den gesetzlichen Bestimmungen zurechtzufinden.
• Die Zusammenarbeit zwischen dem gesamten Berater- und Entwicklungsteam ist bei der Immobilienentwicklung von entscheidender Bedeutung
• Fragen zu stellen und sich nicht zu scheuen, sein Fachwissen zu vermitteln, während man gleichzeitig offen für andere Ansätze bleibt, ist entscheidend für den Erfolg
• Das Interesse am Design, gepaart mit dem Bestreben, stets einzigartige Lösungen zu finden und dabei die besonderen Merkmale des Projekts hervorzuheben, macht eine adaptive Umnutzung möglich
• Bei der Bewertung neuer Projekte ist der Zeitpunkt der Gesetzgebung von entscheidender Bedeutung
• Die Aktivierung der Bodenebene und die Übernahme des in Australien vorherrschenden Fußgängerverkehrs bieten ein Modell dafür, wie die USA ihre Gebäude verbessern können

Zum Abschluss der Veranstaltung, bei der Fragen aus dem Publikum gestellt wurden, war sich die Podiumsrunde einig, dass wir zwar nicht wissen, was die Zukunft bringt, es aber das Beste ist, was wir tun können, wenn es um die adaptive Wiederverwendung und die künftige Nutzung dieser Gebäude geht, aktuelle Projekte so weit wie möglich zukunftssicher zu gestalten.  Bei erfolgreichen Projekten, die die Chancen hervorheben, die uns Gebäude bieten, herrscht Einigkeit zwischen Bauträgern, Planern und Politikern. Im Zusammenhang mit den schwierigeren Umnutzungen großer Bürogebäude, mit denen viele Städte derzeit zu kämpfen haben, fügte Matt Stephenson hinzu: „Ich sehe noch niemanden, der alle Probleme gelöst hat, aber ich glaube, dass es eine Lösung gibt, die durch Planung und kreatives Denken im Rahmen der Teamarbeit gefunden werden kann.“

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Josh Wong Fotografie.

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