Uno shock per il sistema – Elettrificazione, immobili e design

Il passaggio dalla benzina e dal gas all'elettricità, guidato dalla rapida diffusione dei veicoli elettrici, ha enormi implicazioni per il settore immobiliare e del design, secondo gli esperti del settore.

Le stazioni di servizio sono nel mirino, il che potrebbe creare nuove opportunità di utilizzo del territorio, mentre i grandi proprietari di immobili commerciali dovranno adeguarsi o rischieranno di non rispettare i rigorosi obiettivi di riduzione delle emissioni e le aspettative dell'opinione pubblica, in rapida evoluzione.

Parlando del futuro delle stazioni di servizio, Russell Fortmeyer, responsabile della sostenibilità globale presso Woods Bagot, afferma che il cambiamento non è una questione di "se", ma di "quando", anche se non è ancora chiaro come si evolveranno questi terreni, specialmente quelli situati nelle zone urbane centrali ad alto traffico.

«Per me, resta da vedere quale sarà l'impatto», afferma Fortmeyer. «La realtà è che ci aspettano altri 20 o 30 anni in cui le stazioni di servizio non scompariranno per magia».

Saranno tuttavia costretti ad adattarsi (e alcuni lo stanno già facendo) nei mercati in cui il governo ha introdotto misure legislative volte a incentivare l'acquisto di veicoli elettrici o, nel caso della California, a vietarli del tutto.

Questo potente Stato della costa occidentale degli Stati Uniti, il cui PIL è destinato a superare quello della Germania e a diventare il quarto al mondo dopo quello di Stati Uniti, Cina e Giappone, non rilascerà più immatricolazioni per i veicoli a benzina dopo il 2035.

Fortmeyer, che risiede a Los Angeles, afferma che «l'obiettivo è che entro il 2050, con poche eccezioni, l'intero parco veicoli della California sia elettrico».

«Il motivo per cui hanno fissato il 2035 come termine ultimo è che si tratta di accompagnare le persone nell'abbandono delle auto a benzina.»

A suo dire, ciò significa che, sebbene «le stazioni di servizio non scompariranno tanto presto», il business delle stazioni di ricarica rapida (per veicoli elettrici) registrerà un aumento vertiginoso man mano che un numero crescente di californiani acquisterà e utilizzerà veicoli elettrici.

Una questione fondamentale nella trasformazione delle stazioni di servizio in centri di ricarica per veicoli elettrici è che la ricarica richiede in genere 30 minuti, anziché i cinque minuti necessari per il rifornimento di carburante: cosa fanno quindi gli automobilisti in quel lasso di tempo e in che modo ciò potrebbe influire sull'uso del territorio?

«A quel punto si tratta ancora di una stazione di servizio? Ha davvero importanza? Diventa forse qualcos’altro, visto che si tratta di un immobile di grande valore?», afferma Fortmeyer.

«Quindi, credo che il ragionamento sia questo: usiamo l’elettrificazione come stimolo per apportare cambiamenti nelle nostre città, perché le stazioni di servizio non apportano alcun contributo concreto.

«Avere questi enormi serbatoi interrati, che richiedono rifornimenti di carburante. Con l’elettrificazione gran parte di tutto questo viene meno, e ci si ritrova quindi con un enorme parcheggio.»

Si tratta di una questione che riveste un'urgenza ben maggiore nei mercati più avanzati, come la California o la Germania, rispetto a quelli in ritardo come l'Australia, dove le vendite di veicoli elettrici sono aumentate del 65% partendo da una base modesta, raggiungendo appena il 3,4% delle vendite di veicoli nuovi nel 2022.

«È fantastico vedere un tale slancio nelle vendite di veicoli elettrici in Australia, ma per contestualizzare il nostro 3,4%: la Germania si attesta al 26%, il Regno Unito al 19% e la California al 13%», afferma il dott. Jake Whitehead, responsabile delle politiche presso l’Electric Vehicle Council of Australia.

«La media mondiale è dell'8,6 per cento.»

Il problema principale in Australia non è la domanda, ma l'offerta. «Poiché i nostri governi sono rimasti indietro rispetto al resto del mondo in materia di politiche sui veicoli elettrici, l'Australia è ancora vista come una sorta di ripiego dai produttori globali di veicoli elettrici», afferma Whitehead.

L'offerta è un problema globale, ma sembra destinata a risolversi, dato che le case automobilistiche stanno cercando di trarre vantaggio dalla crescente domanda di veicoli elettrici.

«Ci sarà una capacità produttiva enorme per queste auto: ad esempio, Volvo si è impegnata a passare completamente all’elettrico», afferma Fortmeyer.

«Stanno dicendo: “Questo è tutto quello che vi daremo d’ora in poi”. Stanno valutando la situazione e sostengono che sia così che funziona il mercato.

«Quindi, secondo me la variabile imprevedibile è questa: si tratterà di un cambiamento esponenziale? Raggiungeremo un punto di svolta in cui grandi case automobilistiche come Ford diranno: “Questo è tutto ciò che produrremo d’ora in poi, questo è ciò che avrete”».

I cambiamenti intervenuti nel modello delle stazioni di servizio negli ultimi due decenni – come il passaggio alla vendita di generi alimentari e prodotti di prima necessità – potrebbero indicare la direzione futura, integrata dalla presenza di bar dove le persone possono trascorrere del tempo (e spendere denaro) in attesa che le loro auto si ricarichino.

Fortmeyer sostiene che potrebbero anche essere riqualificati (dopo la bonifica del sito) per una vasta gamma di destinazioni d'uso, tra cui appartamenti, alloggi popolari, negozi, fast food o centri di distribuzione per l'e-commerce, solo per citarne alcuni.

In una proposta presentata in occasione del simposio "Pump to Plug" alla fine del 2020, l'ufficio di Los Angeles di Woods Bagot ha immaginato una serie di possibili destinazioni d'uso future per questa città tentacolare, caratterizzata dalla presenza di autostrade, che secondo Fortmeyer presenta il rapporto auto/abitanti più alto al mondo.

Tra le idee figuravano l'affitto degli spazi a food truck, la loro trasformazione in cinema drive-in o la creazione di parchi urbani. «Si tratta di luoghi di grande valore grazie alla loro comodità e alla loro diffusione capillare», afferma Fortmeyer.

Molte potrebbero semplicemente continuare a essere stazioni di rifornimento, vendendo una combinazione di benzina, gasolio ed elettricità.

In Australia, la società di raffinazione e distribuzione di carburanti Ampol sta implementando la propria piattaforma per veicoli elettrici AmpCharge in 120 stazioni di servizio entro i prossimi 12 mesi.

Matt Halliday, amministratore delegato e direttore generale di Ampol, ha dichiarato che l'azienda sta puntando tutto sull'elettricità.

«Con l'evolversi delle esigenze energetiche, la nostra visione è quella di diventare il principale distributore di energia in Australia, fornendo soluzioni di mobilità per qualsiasi veicolo guidino i nostri clienti, ovunque e in qualsiasi momento ne abbiano bisogno», afferma Halliday.

«Per la prima volta entreremo anche nelle abitazioni, nei luoghi di lavoro e nei centri commerciali, con l'obiettivo di offrire soluzioni di ricarica semplici ed efficienti.»

L'elettrificazione sta interessando anche i principali promotori immobiliari e i proprietari di immobili.

Per gli edifici commerciali più datati, il passaggio dall'alimentazione a gas a quella elettrica per gli impianti di acqua calda e riscaldamento, sebbene costoso e dispendioso in termini di tempo, diventerà col tempo indispensabile per consentire loro di rimanere competitivi in un mercato difficile.

I canoni di locazione degli uffici hanno subito un crollo a causa della pandemia di COVID-19, soprattutto per gli immobili di fascia bassa, e il consolidarsi del modello di lavoro ibrido fa ritenere improbabile una ripresa a breve termine, ammesso che ci sia.

I datori di lavoro tendono ad affittare uffici più nuovi e di livello superiore per invogliare il personale a tornare in ufficio almeno un paio di giorni alla settimana, privilegiando edifici con un elevato rating ambientale. Ma rendere gli edifici obsoleti più efficienti dal punto di vista energetico è più facile a dirsi che a farsi.

In Australia, Mirvac, società quotata in borsa attiva nel settore immobiliare, ha dichiarato all’Australian Financial Review che ci vorrà ora fino al 2030 circa – e non fino al 2026, come inizialmente previsto – per elettrificare il proprio portafoglio di oltre 30 edifici commerciali.

«Le sfide sono molte», ha affermato David Palin, responsabile della sostenibilità di Mirvac.