Ein Schock für das System – Elektrifizierung, Immobilien & Design

Der Umstieg von Benzin und Gas auf Strom, der durch die rasante Verbreitung von Elektrofahrzeugen vorangetrieben wird, hat laut Branchenexperten enorme Auswirkungen auf die Immobilien- und Designbranche.

Tankstellen stehen im Kreuzfeuer, was möglicherweise neue Möglichkeiten der Flächennutzung eröffnet, während große Gewerbeimmobilienbesitzer sich anpassen müssen, um nicht gegen strenge Emissionsziele und die sich rasch wandelnden Erwartungen der Öffentlichkeit zu verstoßen.

Mit Blick auf die Zukunft von Tankstellen erklärt Russell Fortmeyer, Global Sustainability Leader bei Woods Bagot, dass der Wandel keine Frage des „Ob“, sondern des „Wann“ sei, auch wenn noch unklar ist, wie sich diese Grundstücke entwickeln werden, insbesondere jene in stark frequentierten innerstädtischen Gebieten.

„Meiner Meinung nach bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen das haben wird“, sagt Fortmeyer. „Tatsache ist, dass Tankstellen in den nächsten 20 bis 30 Jahren nicht einfach so verschwinden werden.“

Sie werden sich jedoch anpassen müssen (und einige tun dies bereits) in Märkten, in denen die Regierung Gesetze erlassen hat, um den Kauf von Elektrofahrzeugen zu fördern, oder – wie im Fall Kaliforniens – diese gänzlich zu verbieten.

Der wirtschaftlich starke US-Bundesstaat an der Westküste, dessen BIP nach den USA, China und Japan bald das von Deutschland überholen und damit zum viertgrößten der Welt aufsteigen wird, wird nach 2035 keine Zulassungen für benzinbetriebene Fahrzeuge mehr erteilen.

Fortmeyer, der in Los Angeles ansässig ist, sagt, das „Ziel sei es, dass bis 2050 – mit wenigen Ausnahmen – der gesamte Fahrzeugbestand in Kalifornien elektrisch betrieben wird“.

„Der Grund, warum sie das Jahr 2035 als Frist festgelegt haben, ist, dass es darum geht, die Menschen dazu zu bewegen, von benzinbetriebenen Autos wegzukommen.“

Er sagt, dies bedeute, dass „Tankstellen zwar so schnell nicht verschwinden werden“, das Geschäft mit (Elektro-)Schnellladestationen jedoch drastisch zunehmen werde, da immer mehr Kalifornier Elektrofahrzeuge kaufen und fahren.

Ein zentraler Aspekt bei der Umwandlung von Tankstellen in Ladestationen für Elektrofahrzeuge ist, dass das Aufladen in der Regel 30 Minuten dauert, während das Tanken nur fünf Minuten in Anspruch nimmt. Was machen die Autofahrer also in dieser Zeit, und wie könnte sich dies auf die Flächennutzung auswirken?

„Ist es da überhaupt noch eine Tankstelle? Spielt das überhaupt eine Rolle? Wird es zu etwas anderem, weil es sich um eine erstklassige Lage handelt?“, fragt Fortmeyer.

„Ich denke also, das Argument lautet: Lasst uns die Elektrifizierung als Impuls nutzen, um Veränderungen in unseren Städten herbeizuführen, denn Tankstellen tragen eigentlich zu nichts bei.“

„Diese riesigen Tanks im Boden, die mit Kraftstoff versorgt werden müssen. Durch die Elektrifizierung entfällt vieles davon, sodass man dann diesen riesigen Parkplatz hat.“

Diese Frage ist in fortgeschrittenen Märkten wie Kalifornien oder Deutschland weitaus dringlicher als in Nachzüglern wie Australien, wo die Verkäufe von Elektrofahrzeugen von einem niedrigen Ausgangsniveau um 65 Prozent gestiegen sind und im bisherigen Verlauf des Jahres 2022 gerade einmal 3,4 Prozent der Neuwagenverkäufe ausmachen.

„Es ist großartig zu sehen, wie stark der Absatz von Elektrofahrzeugen in Australien anzieht, aber um unsere 3,4 Prozent ins rechte Licht zu rücken: In Deutschland liegt der Anteil bei 26 Prozent, im Vereinigten Königreich bei 19 Prozent und in Kalifornien bei 13 Prozent“, sagt Dr. Jake Whitehead, Leiter der Abteilung für Politik beim Electric Vehicle Council of Australia.

„Der weltweite Durchschnitt liegt bei 8,6 Prozent.“

Das Hauptproblem in Australien ist nicht die Nachfrage, sondern das Angebot. „Da unsere Regierungen bei der Elektrofahrzeugpolitik hinter dem Rest der Welt zurückgeblieben sind, spielt Australien für globale Elektrofahrzeughersteller nach wie vor nur eine untergeordnete Rolle“, sagt Whitehead.

Die Versorgung ist ein globales Problem, das jedoch offenbar gelöst werden wird, da die Automobilhersteller darauf setzen, von der steigenden Nachfrage nach Elektrofahrzeugen zu profitieren.

„Es wird enorme Kapazitäten für die Produktion dieser Autos geben – Volvo hat sich beispielsweise dazu verpflichtet, komplett auf Elektrofahrzeuge umzusteigen“, sagt Fortmeyer.

„Sie sagen: ‚Mehr bekommst du von uns in Zukunft nicht.‘ Sie nehmen die Stimmung im Raum wahr und behaupten, das sei der Markt.“

„Ich glaube also, die große Unbekannte ist: Wird es sich um einen exponentiellen Wandel handeln? Werden wir einfach einen Wendepunkt erreichen, an dem wirklich große Hersteller wie Ford sagen: ‚Das ist alles, was wir jetzt produzieren werden, das ist es, was ihr bekommen werdet‘.“

Die Veränderungen, die das Tankstellenmodell in den letzten Jahrzehnten durchlaufen hat – wie etwa die Ausweitung des Angebots auf Lebensmittel und andere Waren –, könnten einen Ausblick auf die Zukunft geben, ergänzt durch Cafés, in denen die Menschen Zeit (und Geld) verbringen können, während sie darauf warten, dass ihre Autos aufgeladen werden.

Fortmeyer sagt, dass sie (nach einer Standortsanierung) auch für eine Vielzahl von Nutzungen umgestaltet werden könnten, darunter Wohnungen, Sozialwohnungen, Einzelhandel, Fast-Food-Restaurants oder E-Commerce-Vertriebszentren, um nur einige zu nennen.

In einem Vorschlag für das „Pump to Plug“-Symposium Ende 2020 entwarf das Büro von Woods Bagot in Los Angeles eine Reihe von zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten für das weitläufige, von Autobahnen geprägte Stadtgebiet, das laut Fortmeyer das weltweit höchste Verhältnis von Autos zu Einwohnern aufweist.

Zu den Ideen gehörten die Vermietung der Flächen an Food Trucks, die Umwandlung in Autokinos oder die Schaffung von Stadtparks. „Aufgrund ihrer guten Erreichbarkeit und ihrer allgegenwärtigen Präsenz sind dies Standorte von hohem Wert“, sagt Fortmeyer.

Viele werden wohl einfach Tankstellen bleiben – und eine Mischung aus Benzin, Diesel und Strom anbieten.

In Australien wird der Ölraffinerie- und Tankstellenbetreiber Ampol seine „AmpCharge EV“-Plattform in den nächsten 12 Monaten an 120 Standorten einführen.

Matt Halliday, Geschäftsführer und Vorstandsvorsitzender von Ampol, erklärte, das Unternehmen setze voll und ganz auf Strom.

„Angesichts des sich wandelnden Energiebedarfs ist es unsere Vision, Australiens führender Energieversorger zu werden und Mobilitätslösungen für alle Fahrzeuge unserer Kunden anzubieten – überall und jederzeit, wenn sie diese benötigen“, sagt Halliday.

„Zum ersten Mal werden wir auch Privathaushalte, Arbeitsstätten und Einkaufszentren betreten, um einfache und effiziente Ladelösungen anzubieten.“

Auch große Bauträger und Vermieter beschäftigen sich intensiv mit dem Thema Elektrifizierung.

Bei älteren Bürogebäuden wird die Umstellung der Warmwasser- und Heizungsanlagen von Gas auf Strom zwar kostspielig und zeitaufwendig sein, doch wird sie im Laufe der Zeit notwendig werden, damit diese Gebäude auf einem hart umkämpften Markt wettbewerbsfähig bleiben.

Die Mieten für Büroflächen sind während der COVID-19-Pandemie stark in die Höhe geschossen, insbesondere bei Objekten geringerer Qualität, und angesichts des tiefgreifenden Wandels hin zum hybriden Arbeiten ist es unwahrscheinlich, dass sie sich in absehbarer Zeit wieder erholen werden – wenn überhaupt.

Arbeitgeber neigen dazu, neuere, hochwertigere Büroräume anzumieten, um ihre Mitarbeiter dazu zu bewegen, zumindest an ein paar Tagen in der Woche ins Büro zurückzukehren, wobei sie Gebäude mit guten Umweltbewertungen bevorzugen. Die Umstellung veralteter Gebäude auf Strom ist jedoch leichter gesagt als getan.

In Australien teilte der börsennotierte Immobilienbesitzer und -verwalter Mirvac der „Australian Financial Review“ mit, dass die Elektrifizierung seines Portfolios von mehr als 30 Gewerbegebäuden nun bis etwa 2030 dauern werde – und nicht, wie ursprünglich prognostiziert, bis 2026.

„Es gibt viele Herausforderungen“, sagte David Palin, Nachhaltigkeitsmanager bei Mirvac.