Design als entscheidendes Unterscheidungsmerkmal bei der zunehmenden Zahl von BTR-Projekten

26.04.2023

26. April 2023

Design als entscheidendes Unterscheidungsmerkmal angesichts der zunehmenden Zahl von BTR-Projekten

Laut dem Architekturbüro Woods Bagot wird hochwertiges Design entscheidend sein, um Spitzenmieten für gehobene Wohnbauprojekte zu erzielen, da immer mehr Immobilien entstehen und sich der Wettbewerb um Mieter verschärft.

In Australiens dreijähriger Projektpipeline befinden sich schätzungsweise 20.000 BTR-Einheiten – ein Rekordhoch –, und Bauträger strömen in diesen Sektor, da sie ihn als langfristige Alternative zum schwächeren Markt für den Bau zum Verkauf betrachten, auf dem der Vorverkauf schwierig und die Finanzierung unerschwinglich teuer ist.

Allein in den letzten vier Monaten wurden Mittel in Milliardenhöhe für BTR-Projekte bereitgestellt, und einige der größten Namen der Immobilienbranche sind mittlerweile daran beteiligt, darunter Greystar, Mirvac, Lendlease, Grocon, Blackstone, Gurner, Qualitas, Ashe Morgan, Salta, Pellicano, Coronation Property, Australian Super, Holdmark, Sentinel Real Estate und Hines.

Woods Bagot spielt eine wichtige Rolle in der aufstrebenden Anlageklasse, in der alle Wohnungen in der Regel denselben Eigentümer haben und vermietet statt verkauft werden, und arbeitet dabei mit dem internationalen Immobilienentwickler und -verwalter Greystar an BTR-Planungsstrategien in allen drei östlichen Bundesstaaten zusammen.

Das Büro entwarf außerdem zwei BTR-Türme für das „Mason & Main“-Projekt von Coronation Property in Merrylands, eine aus fünf Gebäuden bestehende Anlage, die derzeit im Bau ist (siehe Abbildung oben).

Im nahegelegenen Parramatta stehen die Arbeiten an der 180 George Street kurz vor dem Abschluss; das Projekt wurde von Woods Bagot für Meriton entworfen, nachdem das Büro einen Wettbewerb der Stadt Parramatta für herausragende Architektur gewonnen hatte.

Was ist „Build-to-Rent“?

BTR, in den USA als Mehrfamilienhäuser bekannt, ist eine aufstrebende Anlageklasse auf dem australischen Markt, bei der institutionelle Anleger die Entwicklung großer Wohnkomplexe finanzieren, eine Verwaltung vor Ort einrichten, alle Einheiten vermieten und die Immobilien langfristig halten, um beständige Renditen zu erzielen.
Die Mieten in BTR-Anlagen liegen im Durchschnitt 15 Prozent über denen von Standardmietwohnungen in derselben Gegend. Dafür bieten sie flexiblere Mietbedingungen, ein deutlich umfangreicheres Angebot an Gemeinschaftseinrichtungen, eine Hausverwaltung vor Ort – oft einschließlich eines Community Managers – sowie die Möglichkeit, bei veränderten Lebensumständen problemlos innerhalb derselben Anlage umzuziehen.
In vielerlei Hinsicht ähnelt das BTR-Modell einem Hotelbetrieb, bei dem es jedoch Mieter statt Gäste gibt. Es bietet Lifestyle-Einrichtungen wie Coworking-Spaces, Aufenthaltsräume und Speisesäle, Weinkeller, Wellness- und Yoga-Bereiche, Schwimmbäder, Hundeparks und Hundeduschen sowie Außenbereiche, die Grillplätze, Lounge-Bereiche und Gärten miteinander verbinden.
Community-Manager sind ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal von BTR und anderen neuen Immobilienformen wie Co-Living-Projekten gegenüber herkömmlichen Mehrfamilienhäusern. Sie sind dafür verantwortlich, Gemeinschaftsräume durch sorgfältig ausgewählte Veranstaltungen und Erlebnisse zu beleben, die die Bewohner zusammenbringen – ein wichtiger Faktor, der das Interesse vieler potenzieller Mieter weckt.

Jason Fraser, Leiter des Bereichs Wohnbau bei Woods Bagot, sagt, dass sich die Einstellung der Investoren gegenüber BTR im vergangenen Jahr „grundlegend gewandelt“ habe, was zum Teil auf die Unsicherheit in anderen Sektoren wie dem Büro- und Einzelhandelsbereich zurückzuführen sei.

Die umfangreiche Berichterstattung über die Wohnungsknappheit in Australien und die daraus resultierenden Mietsteigerungen im ganzen Land zog ebenfalls die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich.

„Wir sprechen mit vielen Investoren, die ihr Portfolio diversifizieren möchten und nach Anlagen mit langfristigen, regelmäßigen Erträgen suchen, was sie zu BTR geführt hat“, sagt Fraser.

In seinem jüngsten BTR-Bericht prognostiziert das Gewerbeimmobilienunternehmen JLL, dass die Mietsteigerungen für den Rest dieses Jahrzehnts über der Inflationsrate liegen werden; allerdings wies das Unternehmen darauf hin, dass einige Bauträger Schwierigkeiten haben, die prognostizierten Mieten für Objekte im oberen Preissegment zu erzielen.

„Bei einigen Premium-Objekten mit höheren Mieten hat sich die Dynamik etwas langsamer eingestellt, doch Projekte, deren Mieten näher am lokalen Durchschnitt liegen, konnten eine schnellere Vermietung verzeichnen“, so JLL. „Viele haben rasch eine stabilisierte Auslastung erreicht und erhöhen nun ihre Angebotsmieten.“

Im Jahr 2022 wurden sieben Projekte in institutioneller Qualität fertiggestellt, wodurch der Bestand des Sektors um 1.955 Wohnungen aufgestockt wurde. Damit beläuft sich die Zahl der fertiggestellten BTR-Einheiten nun auf 4.486 – was nach wie vor nur einen winzigen Bruchteil des gesamten Mietwohnungsbestands in Australien ausmacht.

Laut JLL verfügt Australien bis 2025 über eine BTR-Entwicklungspipeline von 20.000 Einheiten; das Unternehmen rechnet mit einem Anstieg der ausländischen Kapitalzuflüsse, dem Eintritt neuer Marktteilnehmer und der Rückkehr von Möglichkeiten zum Erwerb von Grundstücken.

Es geht davon aus, dass sich „die Erwartungen der Anbieter an die Realität anpassen, dass höhere Zinsen eine deutlich geringere Nachfrage und niedrigere Preise für Grundstücke bedeuten“.

„Diese Anpassung dürfte dazu führen, dass sich die Chancen für jene BTR-Betreiber erhöhen, die noch in der Lage sind, Grundstücke zu erwerben und ihre Projektpipeline auszubauen – möglicherweise in der zweiten Jahreshälfte.“

Fraser sagt, dass sich Bauträger durch hochwertiges Design und eine bessere Ausstattung von der Masse abheben und möglicherweise höhere BTR-Mieten erzielen können, die in der Regel 15 Prozent über denen herkömmlicher Mietwohnungen liegen.

„Wir stellen fest, dass Kunden erkennen, wie wichtig es ist, ihr Produkt in einem zunehmend umkämpften Markt von der Konkurrenz abzuheben“, sagt Fraser.

„Mieter möchten in hochwertigen Gebäuden wohnen, die sich durch ein überzeugendes Design, eine gelungene Einbettung in die Umgebung, hochwertige Materialien und ein Gefühl der Zugehörigkeit auszeichnen.“

„Bei BTR geht es nicht um einen Wettlauf um die beste Ausstattung – auch wenn Einrichtungen und Veranstaltungen wichtig sind –, sondern darum, durch gutes Management und herausragende Gestaltung ein langfristiges Zuhause und eine Gemeinschaft für die Bewohner zu schaffen.“

Chris Key, Geschäftsführer von Greystar Australia, beschreibt den aktuellen Wohnungsmietmarkt – mit starken Mietpreisanstiegen, Problemen bei der Erschwinglichkeit und einem Mangel an Wohnraum – als eine „komplexe Gleichung“.

„Es herrscht landesweit ein chronischer Wohnungsmangel – er ist überall zu spüren, in allen Preisklassen und bei allen Wohnformen“, sagt Key.

Er sagt, es bedürfe einer ganzheitlichen Lösung, und BTR sei ein wesentlicher Bestandteil eines umfassenderen strategischen Ansatzes zur Bewältigung der Wohnungskrise in Australien.

„BTR ist der schnellste Weg, ein Produkt auf den Markt zu bringen, da es von Institutionen unterstützt wird, die über das nötige Kapital verfügen, um Chancen zu sichern und voranzutreiben, ohne dass die langen Vorlaufzeiten erforderlich sind, die für Marketing und Vorverkäufe auf dem traditionellen Verkaufsmarkt benötigt werden“, sagt Key.

Das Projekt „180 George St“ von Meriton umfasst BTR.

„Das ist eine vielversprechende Chance, die unsere Banken nutzen sollten.“

Greystar hat bei institutionellen Investoren aus dem Ausland 1,3 Milliarden Dollar für die Entwicklung von BTR-Projekten in Australien aufgebracht und sich vier Standorte gesichert.

Derzeit laufen die Bauarbeiten an zwei Großprojekten mit mehr als 1300 Wohneinheiten in Melbourne, dem bisherigen Schwerpunkt der Aktivitäten von Greystar.

Key sagt, dass es in Sydney – wo hohe Grundstückspreise Investitionen bislang erschwert haben – und in Brisbane Chancen gibt.

„Wir betrachten ganz Sydney … mit seinen vielfältigen demografischen Profilen … und passen unser Produkt an die jeweiligen Märkte an.“

Dazu gehören kleinere Wohnanlagen mit 150 bis 200 Wohneinheiten sowie gut angebundene Vorortzentren.

„Wir sind nicht darauf fixiert, dass wir unbedingt in der Innenstadt sein müssen“, sagt er, aber eine gute Verkehrsanbindung ist immer wichtig.

Er fügt hinzu, dass ein ansprechendes Design und ein reichhaltiges Angebot an Annehmlichkeiten – darunter Coworking-Spaces, Aufenthaltsräume und Speisesäle, Wellness- und Yoga-Bereiche, Hundeparks und Hundewaschplätze sowie Außenbereiche, die Grillmöglichkeiten, Lounge-Bereiche und Gärten vereinen – entscheidend für den Vermietungserfolg sind und BTR von der Konkurrenz abheben.

Der Aufbau einer Gemeinschaft ist ein weiteres wichtiges Unterscheidungsmerkmal. BTR-Objekte verfügen in der Regel über ein hauseigenes Verwaltungsteam mit einem Community-Manager, der dafür zuständig ist, Gemeinschaftsbereiche durch sorgfältig ausgewählte Veranstaltungen und Erlebnisse zu beleben, die die Bewohner zusammenbringen.

„In einer Welt, in der Einsamkeit ein immer größeres Problem darstellt, insbesondere bei der jüngeren Generation, kommt BTR eine wichtige Rolle dabei zu, Gemeinschaften zu schaffen, die Menschen in einem ansprechenden und inklusiven Umfeld zusammenbringen“, sagt Key.