Sono Russell Fortmeyer, responsabile globale per la sostenibilità presso Woods Bagot, con un altro episodio di "Not So Much". In tutto il nostro studio globale, stiamo riflettendo sui numerosi edifici vuoti presenti nelle nostre città, sul bisogno di alloggi che si manifesta praticamente in ogni parte del mondo e su come il riutilizzo adattivo possa essere efficacemente impiegato per affrontare entrambe queste questioni, fornendo al contempo uno strumento per affrontare gli obiettivi climatici più impegnativi.
TRASFORMAZIONI RADICALI
Al giorno d'oggi non si può aprire un feed sui social media senza imbattersi in qualche post su quanto sarebbe fantastica la vita se potessimo semplicemente trasformare i vecchi edifici adibiti a uffici in alloggi. Ho perso il conto delle volte in cui mi è stato chiesto di esprimermi al riguardo, di solito con l'idea che un progetto del genere debba essere automaticamente considerato sostenibile.
Se volete leggere questi articoli, date un'occhiata alla sezione "Cosa sto leggendo?" qui sotto, dove li ho raccolti per vostra comodità (una cosa che la mia cara e compianta amica Kristen Richards faceva regolarmente su ArchNewsNow — mi manca quella newsletter, ma non quanto mi manca il suo spirito). È un'idea interessante e, se siamo davvero determinati ad agire per il clima, credo che capire come adattare gli edifici esistenti sia fondamentale.
Vorrei invece riflettere sul concetto di riutilizzo adattivo al contrario: come possiamo progettare nuovi edifici in previsione del loro futuro adattamento? Non si tratta di un’idea nuova, ma, sebbene affiori qua e là nel mondo dell’architettura, raramente influenza il processo di progettazione tecnica una volta che il progetto è già in fase di realizzazione. Molto prima che inizi la progettazione, l’idea che un edificio debba essere adattabile alle esigenze e agli usi futuri raramente compare in un brief di progetto o in una richiesta di proposte (un aspetto a cui investitori o finanziatori dovrebbero prestare sempre maggiore attenzione, dato che sono loro a rimanere con un pugno di mosche in mano, per così dire, quando un edificio non è più commercialmente redditizio).
Uno dei motivi per cui è difficile trasformare un edificio per uffici degli anni '60 in alloggi è che questa questione non è mai stata presa in considerazione in fase di progettazione. Prima che l'illuminazione elettrica e l'aria condizionata consentissero un'estrema efficienza spaziale nei volumi interni (pieni di altezza ridotta, planimetrie profonde), l'architettura commerciale tendeva ad essere più in sintonia con l'ambiente circostante, il che, tra l'altro, la rendeva più adattabile a diversi tipi di destinazione d'uso.
Ne consegue quindi che gli edifici più adatti al riutilizzo adattivo tendono ad avere 100 anni o più. Si pensi, ad esempio, al progetto di Woods Bagot per YoungHusbands a Melbourne, che ha trasformato un magazzino di lana in mattoni rossi risalente a 122 anni fa in un quartiere creativo di uffici a uso misto. Il tetto a denti di sega dell'edificio, progettato per consentire ai commercianti di vedere la lana che stavano acquistando all'inizio del secolo scorso, ora ospita uffici in cui è possibile spegnere l'illuminazione elettrica, ricollegare le persone ai ritmi quotidiani della natura e, in definitiva, offrire quel tipo di spazio interno dinamico in grado di supportare molti altri tipi di occupazione qualora l'edificio dovesse necessitare di un nuovo adattamento in futuro.
Confrontate quel progetto con i numerosi edifici per uffici degli anni '60 e '70 che si incontrano comunemente in qualsiasi città, compresa Melbourne. Troverete diverse generazioni di edifici moderni che presentano problemi di adattabilità che avrebbero potuto essere del tutto evitati. La chiave, quindi, è evitare di ripetere lo stesso errore.
A partire dagli anni '60 si è assistito alla nascita di un movimento sempre più diffuso incentrato sull'«open building», ovvero l'idea che un edificio possa fungere più che altro da struttura portante per una serie di possibilità sociali e tecniche destinate a evolversi nel tempo. Nata originariamente nei Paesi Bassi con il nome di Open Building, l'organizzazione che promuove questo concetto negli Stati Uniti si chiama Council on Open Building (suona più ufficiale, vero?).
C'è un aspetto innovativo in queste organizzazioni edilizie aperte, nel modo in cui danno priorità anche al valore sociale dell'architettura, dove il risultato tecnico di un elemento come la flessibilità – ad esempio, la progettazione di una griglia strutturale che si adatti sia a un uso ufficio che residenziale – è visto come un modo per rimuovere i limiti che un sistema di lunga durata come una struttura può porre alla capacità di una persona di modificare la destinazione d'uso di un edificio. Si tratta di un programma di progettazione che privilegia il valore d'uso degli edifici nel tempo, riconoscendo che le strutture sociali cambiano mentre il contributo di una struttura in acciaio potrebbe non farlo.
Con questo non si intende necessariamente dire che ogni edificio che progettiamo debba essere infinitamente flessibile e in grado di anticipare qualsiasi esigenza futura, ma piuttosto che le nostre fasi di progettazione concettuale potrebbero includere una verifica di adattabilità di un programma alternativo (o di un brief di progetto). Ciò avviene già in molti studi, ma sarebbe auspicabile che diventasse una prassi standardizzata e magari addirittura obbligatoria nell'ambito del processo di approvazione dei progetti edilizi.
Quanto è difficile inserire un modulo di laboratorio o un alloggio per studenti nella stessa planimetria all'interno di uno spazio di lavoro digitale? Spesso progettiamo già gli spazi nei grattacieli tenendo conto di eventuali impianti opzionali degli inquilini, quindi esiste un precedente per estendere questo approccio.
Capisco che un progetto debba essere redditizio dal punto di vista finanziario per il suo utilizzo iniziale. Tuttavia, l'attuale mercato immobiliare potrebbe rivelarsi più redditizio e, idealmente, più economico se la progettazione di un edificio fosse concepita fin dall'inizio per consentirne la riconversione. Laddove un team non riesca a rendere redditizio un edificio già esistente, l'alternativa dovrebbe essere un progetto orientato allo smantellamento, in modo che il proprietario possa almeno rimuovere gli impianti dell'edificio e rivenderli come parti di ricambio. Continuo a ritenere che la guida "Design for Disassembly" realizzata per la città di Seattle sia molto promettente, anche se questo approccio rimane per lo più un ideale. In una vera economia circolare, le cose cambieranno.
Il percorso che porta da un progetto statico a un edificio aperto e smontabile passa attraverso l'umiltà. Per quanto pensiamo di conoscere la risposta a una domanda di progettazione o di sapere come dovrebbe essere un progetto, vogliamo lasciare la porta aperta a beneficio delle generazioni future. Pensiamo meno a una trasformazione radicale e più a un ritocco.
COSA STO LEGGENDO?
La guerra in Ucraina ha cambiato per sempre questa azienda (2023) di Patricia Cohen. Questo articolo del New York Times del 5 luglio è una delle analisi più acute e concise su come un'azienda gestisce il rischio in tempi di incertezza. Sebbene il titolo sembri suggerire che si concentrerà sulla decisione dell'azienda Nokian Tyres di trasferire uno dei suoi più grandi stabilimenti produttivi fuori dalla Russia a causa dell'invasione dell'Ucraina, l'eccellente reportage di Cohen rivela molto di più. Questo articolo solleva domande che spesso pongo ai miei colleghi e clienti riguardo alle loro vulnerabilità (energia, acqua, clima, persone… scegliete voi) o su come stanno pianificando per i rischi futuri (normativi, climatici, ecc.).
Ecology Without Nature (2007) di Timothy Morton – Stavo leggendo il libro di Morton per prepararmi a una conferenza che ho tenuto qualche mese fa. A volte può risultare un po’ accademico – come c’era da aspettarsi – ma l’ho trovato utile per ripensare al modo in cui il design sostenibile spesso si propone come una “soluzione” che riporta il mondo a una sorta di stato “naturale”. Attraverso la storia, l’arte, la cultura e la critica, l’autore esplora quella che considera una visione controproducente della natura, intesa come qualcosa di separato dalle nostre circostanze reali o dall’ambiente che ci circonda e che racchiude noi e la natura nello stesso spazio. La mia citazione preferita del libro, che parla di come reagiamo alla crisi climatica, è: «È molto difficile abituarsi all’idea che la catastrofe, lungi dall’essere imminente, sia già avvenuta».
Panoramica sul passaggio da uso ufficio a uso residenziale
"La riconversione residenziale rappresenta il futuro per le torri di uffici sottoutilizzate?" È questa la tesi di James McCown nella rivista *Metropolis* del gennaio 2023, che l'autore approfondisce poi attraverso il caso di studio della Tribune Tower di Chicago, pubblicato a maggio.
Henry Grabar ha affrontato l'argomento nel 2021 su Slate, ponendosi la domanda: «Il vostro ufficio vuoto potrebbe trasformarsi in appartamenti?». Si concentra principalmente sul mercato newyorkese, suggerendo che il mercato degli uffici dovrà prima toccare il fondo prima di poter risalire (cosa che si sta rivelando corretta) e che convertire altri tipi di edifici, come gli hotel, in alloggi è molto più semplice.
A marzo, J. Michael Welton ha pubblicato su *The Assembly* un'analisi approfondita del mercato delle ristrutturazioni in Carolina del Nord, catturando la nostra attenzione con il titolo accattivante *Quando l'ufficio è casa*. Questo mi fa venire voglia di alzarmi e sgranchirmi le gambe proprio ora.
La rivista «Urban Land» dell’Urban Land Institute spiega come realizzare con successo la conversione di edifici da uso ufficio a uso residenziale in questo articolo di Patrick J. Kiger pubblicato lo scorso dicembre.
L'articolo di Emma Goldberg pubblicato a dicembre sul New York Times offre un ampio quadro generale, in linea con il tema generale della domanda: «Cosa servirebbe per trasformare un maggior numero di uffici in alloggi?».
A marzo, Nate Berg ha analizzato su Fast Company alcune soluzioni architettoniche relative a questa opportunità, suggerendo: «Troppo grandi? Troppo piccoli? No, questi edifici per uffici sono perfetti per essere trasformati in alloggi». I tre orsi ci offrono sempre un'ottima lezione di vita.
In un articolo pubblicato a giugno sul *Sydney Morning Herald*, Carolyn Cummins illustra in dettaglio il ruolo del mercato australiano nella tendenza a trasformare i palazzi degli uffici cittadini in appartamenti, citando alcuni progetti di Sydney come esempi e mettendo in guardia dal rischio che gli edifici riconvertiti possano ospitare «camere da letto senza finestre».
Lisa Green ha presentato una panoramica simile sulla situazione australiana nel maggio 2021 in un articolo del Guardian intitolato «Chip off the old blocks: sarebbe meglio trasformare i grattacieli per uffici vuoti dell’Australia in alloggi?».
The Fifth Estate ci ha invitato ad adottare una visione più distesa del mercato ad aprile, riflettendo sul passaggio degli uffici a uso residenziale: è necessaria una certa flessibilità su tutti i fronti. Ci aspettiamo che «problemi complessi» legati ai nuovi modelli di lavoro ibrido, ai nuovi utilizzi dei nostri quartieri centrali degli affari e alla carenza di alloggi a prezzi accessibili richiedano la nostra attenzione.
Peter Fabris, sulle pagine di *Building Design + Construction*, ha rilevato a maggio che un edificio per uffici su tre nelle principali città degli Stati Uniti è idoneo alla conversione in uso residenziale.
Nel 2021, l'architetto Andree Cutieru ha esaminato le opportunità esistenti in Europa e in Nord America per la trasformazione degli uffici in progetti residenziali: una soluzione al problema degli immobili sfitti e alla carenza di alloggi.
Moody’s Analytics offre una visione più realistica in un articolo del febbraio 2022 a firma di Jeffrey Havsy, Xiaodi Li e Kevin Fagan, in cui si spiega perché la conversione di uffici in appartamenti sia, nella migliore delle ipotesi, una tendenza marginale. Consideratemi pure marginale!
Un monito più recente si trova nell'articolo pubblicato a marzo da Diana Ionescu su Planetizen, intitolato «Perché la riconversione degli uffici è più complessa di quanto si pensi». Secondo la mia esperienza, i progetti più impegnativi sono sempre i migliori.
Londra è forse una delle poche città a chiedersi se la trasformazione dei quartieri commerciali in quartieri residenziali possa rivelarsi una scelta vincente nel lungo periodo. Joshua Oliver approfondisce questo aspetto in un articolo pubblicato a giugno sul Financial Times, in cui si afferma che la City di Londra intende accelerare il processo di riconversione degli uffici inutilizzati (ma non in alloggi!).
A prescindere dal fatto che la conversione vada a buon fine o meno, Emily Badger del New York Times ritiene che le norme urbanistiche necessitino di una revisione, sottolineando che la cultura del «no» insita in tali norme ha portato a una New York City sproporzionata, dove un edificio adibito a uffici in una strada può vantare una conversione flessibile, mentre l'edificio adiacente deve rimanere immutato.
Tuttavia, i cambiamenti normativi rappresentano solo una parte del quadro. Ecco un'analisi tecnica delle complessità e della convenienza economica della conversione di uffici in abitazioni.