Hier ist Russell Fortmeyer, Global Sustainability Leader bei Woods Bagot, mit einer weiteren Ausgabe von „Not So Much“. In unserem Global Studio beschäftigen wir uns mit den vielen leerstehenden Gebäuden in unseren Städten, dem fast überall auf der Welt bestehenden Bedarf an Wohnraum und der Frage, wie eine adaptive Umnutzung effektiv eingesetzt werden kann, um diese beiden Probleme anzugehen und gleichzeitig einen Beitrag zur Bewältigung der kniffligen Klimaziele zu leisten.
EXTREME VERWANDLUNGEN
Heutzutage kann man kaum einen Social-Media-Feed öffnen, ohne auf einen Beitrag zu stoßen, in dem davon geschwärmt wird, wie toll das Leben wäre, wenn wir alte Bürogebäude einfach in Wohnraum umwandeln könnten. Ich habe schon längst den Überblick verloren, wie oft ich schon gebeten wurde, mich dazu zu äußern – meist in der Erwartung, dass ein solches Projekt automatisch als nachhaltig gelten müsse.
Wenn Sie diese Artikel lesen möchten, schauen Sie sich meinen Abschnitt „Was lese ich gerade?“ weiter unten an, wo ich sie für Sie zusammengestellt habe (etwas, das meine verstorbene, großartige Freundin Kristen Richards regelmäßig in ArchNewsNow getan hat – ich vermisse diesen Newsletter, aber bei weitem nicht so sehr wie ihren Witz). Es ist ein interessantes Konzept, und wenn wir uns wirklich für den Klimaschutz engagieren wollen, halte ich es für entscheidend, herauszufinden, wie wir bestehende Gebäude anpassen können.
Stattdessen möchte ich den Gedanken der adaptiven Wiederverwendung einmal umgekehrt betrachten: Wie können wir neue Gebäude so entwerfen, dass sie bereits für eine zukünftige Anpassung gerüstet sind? Das ist kein neuer Gedanke, doch auch wenn er in der Architektur hier und da auftaucht, fließt er selten in den technischen Entwurfsprozess ein, sobald ein Projekt einmal in Gang gekommen ist. Lange bevor mit der Planung begonnen wird, taucht der Gedanke, dass ein Gebäude an zukünftige Bedürfnisse und Nutzungen anpassbar sein sollte, selten in einer Projektbeschreibung oder einer Ausschreibung auf (etwas, worauf Investoren oder Kreditgeber zunehmend achten sollten, da sie sozusagen auf den Kosten sitzen bleiben, wenn ein Gebäude nicht mehr wirtschaftlich rentabel ist).
Einer der Gründe, warum es schwierig ist, ein Bürogebäude aus den 1960er Jahren in Wohnraum umzuwandeln, ist, dass diese Frage bei der Planung nie gestellt wurde. Bevor elektrische Beleuchtung und Klimaanlagen eine extreme Raumeffizienz bei den Innenräumen ermöglichten (geringe Geschosshöhen, tiefe Grundrisse), war die gewerbliche Architektur tendenziell besser auf die Umgebung abgestimmt, was sie übrigens auch anpassungsfähiger für unterschiedliche Nutzungen machte.
Daraus folgt, dass die besten Beispiele für die Umnutzung von Gebäuden in der Regel 100 Jahre oder älter sind. Man denke beispielsweise an das Projekt von Woods Bagot am YoungHusbands in Melbourne, bei dem ein 122 Jahre altes Wolllager aus rotem Backstein in einen kreativen, gemischt genutzten Bürokomplex umgewandelt wurde. Das Sägezahn-Dach des Gebäudes, das zu Beginn des letzten Jahrhunderts so konzipiert wurde, dass Händler die von ihnen gekaufte Wolle sehen konnten, bietet heute Büros, in denen die elektrische Beleuchtung ausgeschaltet werden kann, die Menschen mit den täglichen Rhythmen der Natur verbinden und letztlich eine Art dynamischen Innenraum schaffen, der viele andere Nutzungsarten unterstützen könnte, sollte das Gebäude in Zukunft erneut angepasst werden müssen.
Vergleichen Sie dieses Projekt einmal mit den zahlreichen Bürogebäuden aus den 1960er- und 1970er-Jahren, an denen man in jeder beliebigen Stadt, einschließlich Melbourne, tagtäglich vorbeigeht. Sie werden feststellen, dass es sich um mehrere Generationen moderner Gebäude handelt, deren Anpassungsfähigkeit Probleme bereitet, die sich eigentlich hätten vermeiden lassen. Der Schlüssel liegt also darin, diese Fehler nicht zu wiederholen.
Seit den 1960er Jahren gibt es eine wachsende Bewegung rund um das „Open Building“, also die Idee, dass ein Gebäude eher als Rahmen für eine Reihe sozialer und technischer Möglichkeiten dienen kann, die sich im Laufe der Zeit wandeln. Ursprünglich in den Niederlanden als „Open Building“ gegründet, heißt die Organisation, die dieses Konzept in den USA fördert, „Council on Open Building“ (klingt offizieller, nicht wahr?).
Diese offenen Bauorganisationen weisen einen progressiven Aspekt auf, da sie auch den sozialen Wert der Architektur in den Vordergrund stellen: Dabei wird das technische Ergebnis von beispielsweise Flexibilität – etwa die Gestaltung eines Tragwerks, das sich sowohl für Büro- als auch für Wohnzwecke eignet – als Mittel betrachtet, um die Einschränkungen zu beseitigen, die ein langlebiges System wie eine Tragkonstruktion für die Möglichkeit einer Person darstellen kann, die Nutzung eines Gebäudes zu ändern. Es handelt sich um eine Gestaltungsagenda, die den Nutzwert von Gebäuden im Laufe der Zeit in den Vordergrund stellt und dabei anerkennt, dass sich gesellschaftliche Strukturen wandeln, während der Beitrag einer Stahlkonstruktion dies möglicherweise nicht tut.
Das soll nicht unbedingt bedeuten, dass jedes von uns entworfene Gebäude unendlich flexibel sein und jeden zukünftigen Bedarf vorhersehen können muss, sondern vielmehr, dass unsere Konzeptentwurfsphasen eine Testanpassung eines alternativen Programms (oder Projektbriefings) beinhalten könnten. Dies ist in vielen Büros bereits gängige Praxis, aber es wäre großartig, wenn dies standardisiert und vielleicht sogar als Teil des Baugenehmigungsverfahrens vorgeschrieben würde.
Wie schwierig ist es, in einem digitalen Arbeitsbereich ein Labormodul oder eine Studentenunterkunft in denselben Grundriss einzufügen? Oft planen wir in Hochhäusern bereits Platz für optionale Mietersysteme ein, sodass es bereits Vorbilder für eine Ausweitung dieses Ansatzes gibt.
Mir ist klar, dass sich ein Projekt bei der Erstnutzung finanziell rechnen muss. Dennoch könnte sich der derzeitige Markt für Bestandsgebäude als lukrativer und im Idealfall auch wirtschaftlicher erweisen, wenn die Gebäudeplanung von vornherein eine Umnutzung in Betracht zieht. Wenn es einem Team nicht gelingt, ein leerstehendes Gebäude finanziell rentabel zu machen, sollte das Ausweichziel eine demontagefreundliche Planung sein, bei der der Eigentümer zumindest die Gebäudetechnik entfernen und als Einzelteile verkaufen kann. Ich halte den für die Stadt Seattle erstellten Leitfaden „Design for Disassembly“ nach wie vor für vielversprechend, auch wenn dieser Ansatz größtenteils noch ein Ideal bleibt. In einer echten Kreislaufwirtschaft wird sich das ändern.
Der Weg von einem statischen Entwurf über ein offenes Gebäude bis hin zum Rückbau führt über Bescheidenheit. So sehr wir auch glauben, die Antwort auf eine gestalterische Frage zu kennen oder zu wissen, wie ein Projekt aussehen sollte, wollen wir die Tür offen halten – zum Wohle künftiger Generationen. Man sollte weniger an eine radikale Neugestaltung denken, sondern eher an eine kleine Auffrischung.
WAS LESE ICH GERADE?
„Der Ukraine-Krieg hat dieses Unternehmen für immer verändert“ (2023) von Patricia Cohen. Dieser Artikel in der New York Times vom 5. Juli ist einer der scharfsinnigsten und prägnantesten Überblicke darüber, wie ein Unternehmen in unsicheren Zeiten mit Risiken umgeht. Auch wenn die Überschrift vermuten lässt, dass es um die Entscheidung des Unternehmens Nokian Tyres geht, eine seiner größten Produktionsstätten aufgrund der Invasion der Ukraine aus Russland abzuziehen, offenbart Cohens hervorragende Berichterstattung weit mehr. Dieser Artikel wirft Fragen auf, die ich meinen Kollegen und Kunden oft stelle: nach ihren Schwachstellen (Energie, Wasser, Klima, Menschen … suchen Sie sich etwas aus) oder danach, wie sie sich auf zukünftige Risiken (regulatorische, klimatische usw.) vorbereiten.
„Ecology Without Nature“ (2007) von Timothy Morton – Ich habe Mortons Buch gelesen, um mich auf einen Vortrag vorzubereiten, den ich vor einigen Monaten gehalten habe. Es ist – wie zu erwarten – manchmal etwas akademisch, aber ich fand das Buch nützlich, um zu überdenken, wie sich nachhaltiges Design oft als „Lösung“ positioniert, die die Welt in eine Art „natürlichen“ Zustand zurückversetzt. Anhand von Geschichte, Kunst, Kultur und Kritik untersucht er, was er als eine selbstzerstörerische Sichtweise auf die Natur ansieht – als etwas, das von unseren realen Lebensumständen oder der Umwelt, die uns und die Natur im selben Raum umfasst, getrennt ist. Mein Lieblingszitat aus dem Buch, das davon handelt, wie wir auf die Klimakrise reagieren, lautet: „Es ist sehr schwer, sich an den Gedanken zu gewöhnen, dass die Katastrophe keineswegs unmittelbar bevorsteht, sondern bereits stattgefunden hat.“
Ein Überblick über die Umwandlung von Büro- in Wohnraum
Sind Umwandlungen in Wohnraum die Zukunft für ungenutzte Bürohochhäuser? So lautet die These von James McCown im Magazin „Metropolis“ vom Januar 2023, die er anschließend anhand der im Mai veröffentlichten Fallstudie zum Tribune Tower in Chicago näher beleuchtet.
Henry Grabar befasste sich 2021 in Slate mit diesem Thema und stellte die Frage: „Könnte sich Ihr leerstehendes Bürogebäude in Wohnungen verwandeln?“ Er konzentriert sich dabei vor allem auf den New Yorker Markt und vertritt die Ansicht, dass der Büromarkt erst einmal seinen Tiefpunkt erreichen muss, bevor er sich wieder erholt (was sich als richtig erweist), und dass die Umwandlung anderer Gebäudetypen, wie beispielsweise Hotels, in Wohnraum weitaus einfacher ist.
J. Michael Welton veröffentlichte im März in „The Assembly“ einen ausführlichen Überblick über den Markt für Umnutzungen in North Carolina und weckte unser Interesse mit dem einprägsamen Titel „Wenn das Büro zu Hause ist“. Das erinnert mich daran, jetzt aufzustehen und mich zu strecken.
Das Magazin „Urban Land“ des Urban Land Institute erläutert in diesem Artikel von Patrick J. Kiger vom vergangenen Dezember, wie die Umwandlung von Büro- in Wohnraum erfolgreich gestaltet werden kann.
Emma Goldbergs Artikel vom Dezember in der New York Times enthält viele allgemeine Hintergrundinformationen und knüpft an die übergeordnete Frage an: Was wäre nötig, um mehr Bürogebäude in Wohnraum umzuwandeln?
Im März befasste sich Nate Berg in der Zeitschrift „Fast Company“ mit architektonischen Lösungen für diese Möglichkeit und schrieb: „Zu groß? Zu klein? Nein, diese Bürogebäude sind genau richtig für Wohnzwecke.“ Die Geschichte von den drei Bären bietet immer wieder wertvolle Lebensweisheiten.
Carolyn Cummins beleuchtet in diesem Artikel vom Juni im „Sydney Morning Herald“ die Rolle des australischen Marktes bei den Bestrebungen, städtische Bürogebäude in Wohnungen umzuwandeln. Dabei führt sie einige Projekte in Sydney als Beispiele an und warnt davor, dass in umgebauten Gebäuden möglicherweise „fensterlose Schlafzimmer“ entstehen könnten.
Lisa Green lieferte im Mai 2021 einen ähnlichen Überblick über die Lage in Australien für den Guardian-Artikel „Chip off the old blocks: Wären Australiens leerstehende Bürohochhäuser als Wohnraum besser aufgehoben?“
„The Fifth Estate“ forderte uns auf, den Markt im April gelassen zu betrachten, und stellte die Frage: „Wenn wir unsere Büros in Wohnraum umwandeln: Hier ist an allen Fronten ein wenig Flexibilität gefragt.“ Rechnen Sie damit, dass „knifflige Probleme“ bei neuen hybriden Arbeitsmodellen, neue Nutzungsformen für unsere zentralen Geschäftsviertel und der Mangel an bezahlbarem Wohnraum unsere Aufmerksamkeit erfordern werden.
Peter Fabris stellte im Mai in der Zeitschrift „Building Design + Construction“ fest, dass jedes dritte Bürogebäude in den größten US-Städten für eine Umnutzung zu Wohnraum geeignet ist.
Im Jahr 2021 untersuchte der Architekt Andree Cutieru die Möglichkeiten in Europa und Nordamerika, Büros in Wohnprojekte umzuwandeln, um Leerstände und die Wohnungsknappheit zu bekämpfen.
Moody’s Analytics liefert in einem Artikel von Jeffrey Havsy, Xiaodi Li und Kevin Fagan aus dem Februar 2022 eine ernüchterndere Einschätzung, in der erläutert wird, warum die Umwandlung von Büroräumen in Wohnungen bestenfalls ein Randphänomen ist. Da bin ich ja auch ein Randphänomen!
Eine aktuellere Warnung findet sich in Diana Ionescus Artikel vom März für Planetizen, in dem es darum geht, warum die Umnutzung von Bürogebäuden schwieriger ist, als man denkt. Meiner Erfahrung nach sind anspruchsvolle Projekte immer die besten.
London ist vielleicht eine der wenigen Städte, die sich fragen, ob sich die Umwandlung von Geschäftsvierteln in Wohnviertel langfristig bewähren wird. Joshua Oliver geht in diesem Artikel der Financial Times vom Juni näher auf diesen Aspekt ein und berichtet, dass die City of London den Prozess zur Umnutzung ungenutzter Büroflächen beschleunigen will (allerdings nicht zu Wohnraum!).
Unabhängig davon, ob die Umnutzung gelingt oder nicht, ist Emily Badger von der NYT der Ansicht, dass die Bauvorschriften einer Überarbeitung bedürfen. Sie weist darauf hin, dass die in den Bauvorschriften verankerte „Nein“-Kultur zu einem unausgewogenen New York City geführt hat, in dem ein Bürogebäude in einer Straße flexibel umgenutzt werden kann, während das Nachbargebäude unverändert bleiben muss.
Doch politische Änderungen sind nur die halbe Wahrheit. Hier finden Sie eine aus ingenieurtechnischer Sicht erstellte Analyse der Feinheiten und der Wirtschaftlichkeit von Umwandlungen von Büro- in Wohnraum.