Secondo lo studio di architettura Woods Bagot, un design di qualità sarà fondamentale per ottenere canoni di locazione elevati nei complessi residenziali di lusso destinati al mercato locativo, dato che il numero di immobili in costruzione è in aumento e la concorrenza per attirare gli inquilini si fa sempre più agguerrita.
Si stima che il numero di unità BTR in fase di realizzazione in Australia nei prossimi tre anni abbia raggiunto il livello record di 20.000, e gli sviluppatori stanno affollando il settore, considerandolo un'alternativa a lungo termine al mercato "build-to-sell" (costruzione per la vendita), in difficoltà a causa delle difficoltà nelle prevendite e dei costi di finanziamento proibitivi.
Solo negli ultimi quattro mesi sono stati stanziati miliardi di dollari a favore di progetti BTR e ora vi partecipano alcuni dei nomi più importanti del settore immobiliare, tra cui Greystar, Mirvac, Lendlease, Grocon, Blackstone, Gurner, Qualitas, Ashe Morgan, Salta, Pellicano, Coronation Property, Australian Super, Holdmark, Sentinel Real Estate e Hines.
Woods Bagot sta svolgendo un ruolo di primo piano nel settore emergente degli investimenti immobiliari, in cui tutti gli appartamenti hanno solitamente lo stesso proprietario e vengono affittati anziché venduti, collaborando con Greystar, società internazionale di sviluppo e gestione immobiliare, alle strategie di pianificazione del settore BTR in tutti e tre gli stati dell'est.
Lo studio ha inoltre progettato due torri BTR nell'ambito del complesso Mason & Main di Coronation Property a Merrylands, un progetto composto da cinque edifici attualmente in fase di costruzione (nella foto sopra).
Nella vicina Parramatta, i lavori al numero 180 di George Street, progettato da Woods Bagot per Meriton dopo aver vinto un concorso di eccellenza progettuale indetto dal Comune di Parramatta, sono in fase di completamento.
Che cos'è il "build-to-rent"?
Jason Fraser, responsabile del settore residenziale presso Woods Bagot, afferma che nell'ultimo anno si è verificato un «cambiamento significativo» nella percezione che gli investitori hanno del settore BTR, in parte a causa dell'incertezza che caratterizza altri settori, come quello degli uffici e del commercio al dettaglio.
Anche l'ampia copertura mediatica della carenza di alloggi in Australia e il conseguente aumento degli affitti residenziali in tutto il Paese hanno attirato l'attenzione degli investitori.
«Stiamo dialogando con molti investitori che desiderano diversificare il proprio portafoglio e sono alla ricerca di attività che garantiscano rendimenti costanti nel lungo periodo, il che li ha portati a interessarsi al BTR», afferma Fraser.
Nel suo ultimo rapporto BTR, la società immobiliare commerciale JLL prevede che gli aumenti degli affitti supereranno l'inflazione per il resto di questo decennio, ma ha sottolineato che alcuni costruttori stanno incontrando difficoltà nel raggiungere i canoni di locazione previsti per gli immobili di fascia alta.
«Alcuni immobili di fascia alta con canoni di locazione più elevati hanno impiegato un po’ più di tempo a prendere slancio, ma i progetti più vicini ai canoni medi locali hanno registrato un aumento più rapido degli affitti», afferma JLL. «Molti hanno raggiunto rapidamente un tasso di occupazione stabile e stanno ora aumentando i canoni di locazione richiesti».
Nel 2022 sono stati completati sette progetti di livello istituzionale, che hanno aggiunto 1.955 appartamenti al patrimonio del settore; il numero totale di unità BTR completate è ora pari a 4.486, una quota ancora minima rispetto al patrimonio locativo complessivo dell'Australia.
Secondo JLL, in Australia è in programma la realizzazione di 20.000 unità abitative nel settore BTR (Buy-to-Let) entro il 2025; l'azienda prevede inoltre un aumento degli afflussi di capitali esteri, l'ingresso di nuovi operatori sul mercato e il ritorno di opportunità di acquisizione di terreni.
Si prevede che «le aspettative dei venditori si adegueranno alla realtà, secondo cui l'aumento dei tassi d'interesse comporta un calo significativo della domanda e dei prezzi dei terreni».
«Questo adeguamento dovrebbe determinare un aumento delle opportunità per gli operatori del settore BTR che sono ancora in grado di acquistare terreni e ampliare il proprio portafoglio di progetti, forse nella seconda metà dell'anno.»
Fraser sostiene che un design di alta qualità e servizi migliori consentiranno ai costruttori di distinguersi e, potenzialmente, di ottenere canoni di locazione più elevati nel settore BTR, che in genere superano del 15% quelli del parco immobiliare residenziale tradizionale.
«Stiamo constatando che i clienti comprendono l’importanza di differenziare il proprio prodotto in un mercato sempre più competitivo», afferma Fraser.
«Gli inquilini desiderano vivere in edifici di alta qualità che si distinguano per il design, l'integrazione nel contesto circostante, l'uso di materiali di pregio e un forte senso di appartenenza al luogo.
«Il BTR non è una corsa all’armamento in termini di servizi – sebbene le strutture e gli eventi siano importanti – ma consiste nel creare una dimora e una comunità a lungo termine per i residenti attraverso una buona gestione e l’eccellenza progettuale.»
Chris Key, amministratore delegato di Greystar Australia, descrive l'attuale mercato degli affitti residenziali – caratterizzato da forti aumenti degli affitti, problemi di accessibilità economica e carenza di alloggi disponibili – come una «equazione complessa».
«C'è una carenza cronica di alloggi in tutto il Paese: è un fenomeno diffuso ovunque, a tutti i livelli e in tutte le tipologie abitative», afferma Key.
Egli sostiene che sia necessaria una soluzione globale e che il programma BTR costituisca una componente fondamentale di un approccio strategico più ampio alla crisi abitativa in Australia.
«Il BTR è il modo più rapido per immettere un prodotto sul mercato, poiché è sostenuto da istituzioni che dispongono del capitale necessario per garantire e portare avanti le opportunità senza dover ricorrere ai lunghi tempi di preparazione richiesti dal marketing e dalla prevendita nel tradizionale mercato di vendita», afferma Key.
Il complesso "180 George St" di Meriton prevede il BTR.
«È un'opportunità valida e promettente che le nostre banche dovrebbero sostenere.»
Greystar ha raccolto 1,3 miliardi di dollari da investitori istituzionali esteri per sviluppare prodotti BTR in Australia e si è aggiudicata quattro siti.
Sono in corso i lavori di costruzione di due grandi progetti che contano oltre 1300 unità a Melbourne, dove si concentrano attualmente le attività di Greystar.
Key sostiene che ci siano opportunità a Sydney – dove in passato i prezzi elevati dei terreni avevano reso difficile investire – e a Brisbane.
«Stiamo esaminando l'intera area di Sydney… prendendo in considerazione una vasta gamma di profili demografici… e stiamo adattando il nostro prodotto alle esigenze dei diversi mercati.»
Ciò comprende complessi residenziali di dimensioni più ridotte, con 150-200 unità, e centri suburbani ben collegati.
«Non siamo fissati sull'idea di dover stare in centro», dice, «ma avere buoni collegamenti di trasporto è sempre importante».
Aggiunge inoltre che un design di qualità e una vasta gamma di servizi, che possono includere spazi di coworking, saloni e sale da pranzo per i residenti, aree dedicate al benessere e allo yoga, parchi per cani e servizi di toelettatura, nonché spazi all'aperto che combinano barbecue, aree relax e giardini, sono fondamentali per il successo degli affitti e per distinguere il BTR dalla concorrenza.
La creazione di un senso di comunità è un altro elemento distintivo fondamentale. Gli immobili BTR dispongono solitamente di un team di gestione in loco, con un responsabile dei servizi alla comunità incaricato di animare gli spazi comuni attraverso eventi ed esperienze pensati appositamente per favorire l'interazione tra i residenti.
«In un mondo in cui la solitudine rappresenta un problema sempre più grave, soprattutto tra le giovani generazioni, BTR ha un ruolo importante da svolgere nella creazione di comunità che riuniscano le persone in un ambiente coinvolgente e inclusivo», afferma Key.
Domenic Alvaro, direttore di Woods Bagot, e Tracey Wiles, responsabile, in occasione del lancio di Mason & Main.
Evento di lancio di Mason & Main.
Rendering di Mason & Main.
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