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2023-04-26
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26 Apr 23

随着地铁项目的加速，设计成为关键的差异化因素

建筑工作室伍兹贝格认为，随着越来越多物业的建成和租户竞争的加剧，高质量的设计将成为高档 "可建可租 "住宅项目获得最高租金的关键。

据估计，澳大利亚三年内将建设 20,000 套 BTR 单元，这一数字创下历史新高，开发商纷纷涌入这一领域，将其视为较弱的建设-销售市场的长期替代选择，因为该市场预售困难，融资成本过高。

仅在过去的四个月中，就有数十亿美元的资金投入到 BTR 项目中，一些地产界的大公司也参与其中，包括 Greystar、Mirvac、Lendlease、Grocon、Blackstone、Gurner、Qualitas、Ashe Morgan、Salta、Pellicano、Coronation Property、Australian Super、Holdmark、Sentinel Real Estate 和 Hines。

伍兹贝格与国际房地产开发商和管理公司 Greystar 合作，在东部三州的 BTR 规划战略中，在新兴资产投资类别中扮演着重要角色。

该事务所还为 Coronation Property 位于 Merrylands 的Mason & Main开发项目设计了两栋 BTR 塔楼，该项目共有五栋楼，目前正在建设中（如上图）。

在附近的帕拉马塔，伍兹贝格 为 Meriton 公司设计的乔治街 180 号工程在赢得帕拉马塔市优秀设计竞赛后已接近尾声。


什么是 "以租代建"？

  • BTR 在美国被称为 "多户住宅"，是澳大利亚市场上一种新兴的投资者资产类别，由机构投资者出资开发大型住宅公寓综合体，安装现场管理，出租所有单元，并长期持有物业以获得稳定的年金回报。

     

  • 与同一地区的标准公寓相比，BTR 综合体的租金平均高出 15%，作为回报，BTR 综合体的租赁条件更加灵活，共享设施的范围更大，有楼宇现场管理（通常包括社区经理），而且随着情况的变化，可以在同一综合体内轻松搬迁。

     

  • 在许多方面，BTR 模式类似于酒店业务，由租户而不是客人来提供生活设施，包括联合办公空间、住宅休息室和餐厅、酒窖、健康和瑜伽区、游泳池、狗公园和狗冲洗场、结合烧烤、休息区和花园的户外空间。

     

  • 与传统公寓楼相比，社区经理是 BTR 和其他新资产类型（如共同生活开发项目）的主要产品差异化因素。他们负责通过精心策划的活动和体验来激活共享空间，将居民聚集在一起，这也是许多潜在租户感兴趣的重要原因。

 

伍兹贝格住宅部门负责人杰森·弗雷泽表示，过去一年间，投资者对BTR的看法发生了“重大转变”，部分原因在于办公楼和商业等其他领域存在不确定性。

澳大利亚住房短缺以及由此导致的全国各地住宅租金上涨的高调报道，也引起了投资者的关注。

"Fraser 说："我们接触过很多投资者，他们希望使自己的投资组合多样化，并寻找具有长期年金回报的资产，这促使他们选择了 BTR。

商业地产公司 JLL 在其最新的 BTR 报告中预测，在本十年的剩余时间里，租金涨幅将超过通胀率，但一些开发商在实现高端单位的预期租金方面正面临挑战。

"JLL 表示："一些租金较高的优质产品势头稍缓，但那些接近当地租金中位数的项目租赁速度更快。"许多项目很快就达到了稳定的入住率，现在正在提高要价租金"。

2022 年有 7 个机构级项目竣工，为行业库存增加了 1,955 套公寓，目前已竣工的 BTR 房源为 4,486 套，在澳大利亚的总租赁库存中仍是微不足道的一小部分。

JLL 表示，到 2025 年，澳大利亚将开发 20,000 个 BTR 单位，并预计外国资本流入将增加，新的参与者将出现，地块收购机会将重现。

它希望 "供应商的预期能够适应现实，即利率的提高意味着对地皮的需求和定价会大大降低。

"对于那些仍有能力购买地块和建立管道的 BTR 运营商来说，这一调整可能会使机会数量增加，也许会在今年下半年出现这种情况"。

Fraser 说，高质量的设计和更好的便利设施将使开发商脱颖而出，并有可能获得更高的 BTR 租金，而 BTR 租金通常比传统公寓租金高出 15%。

"Fraser 说："我们发现，在竞争日益激烈的市场中，客户明白了使其产品与众不同的重要性。

"租户希望居住在高品质的建筑中，这些建筑具有很强的设计资质、场地环境、优质材料和场所感。

"BTR 并不是一场设施军备竞赛--尽管设施和活动很重要--而是通过良好的管理和卓越的设计为居民创造一个长期的家园和社区"。

澳大利亚 Greystar 公司总经理 Chris Key 将当前的住宅租赁市场--租金急剧上涨、可负担性问题和存量短缺--描述为一个 "复杂的方程式"。

"Key 说："全国范围内长期存在住房短缺问题--这种问题无处不在，涉及各种类型的住房。

他说，我们需要一个全面的解决方案，BTR 是解决澳大利亚住房危机的更广泛战略方法的重要组成部分。

"BTR是将产品推向市场的最快方式，因为它得到了机构的支持，这些机构拥有资金来确保和推进机会，而不需要传统销售市场上营销和预售所需的较长的准备时间，"Key说。

Meriton 的乔治街 180 号包括 BTR。

"对于我们的银行来说，这是一个有效可行的机会"。

Greystar 向境外机构投资者筹集了 13 亿美元，用于在澳大利亚开发 BTR 产品，并已获得四个地块。

墨尔本有两个大型项目正在施工，共 1300 多个单元，这也是 Greystar 迄今为止的工作重点。

Key说，悉尼和布里斯班也有机会，悉尼的高地价曾使投资变得困难。

"我们正着眼于整个悉尼......广泛的人口特征 ....，并正在调整我们的产品以适应不同的市场"。

这包括 150-200 个单元的小型开发项目和四通八达的郊区中心。

他说："我们并不执着于一定要在市中心，"但良好的交通连接始终很重要。

他补充说，出色的设计和充足的配套设施，包括联合办公空间、住宅休息室和餐厅、健身和瑜伽区、狗公园和洗狗池，以及集烧烤、休息区和花园于一体的室外空间，是 BTR 成功租赁并在竞争中脱颖而出的关键。

创建社区是另一个关键的差异化因素。BTR 物业通常都有一个现场物业管理团队，其中的社区服务经理负责通过精心策划的活动和体验来激活休闲空间，将居民聚集在一起。

"Key 说："在这个世界上，孤独是一个日益严重的问题，尤其是在年轻一代中。

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